Luật Phát triển đô thị được thông qua, nhóm doanh nghiệp bất động sản đứng trước kỳ vọng mới

TP.HCM được trao thêm quyền huy động và phân bổ nguồn lực

Ngày 24/8, Quốc hội khóa XVI đã thông qua Luật Phát triển đô thị với 465/474 đại biểu tham gia biểu quyết tán thành, bằng 93% tổng số đại biểu Quốc hội.

Luật sau khi được tiếp thu, chỉnh lý và hoàn thiện gồm 5 chương, 66 điều, tập trung xác lập các cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển đô thị đặc biệt, TP.HCM, các thành phố khác, khu kinh tế đặc biệt và đầu tư xây dựng dự án khu đô thị lấn biển.

Theo quy định được công bố, Luật có hiệu lực từ ngày 1/10/2026. Riêng quy định liên quan đến trình tự xây dựng, ban hành một số văn bản thi hành Luật có hiệu lực từ ngày 1/9/2026, tạo điều kiện để TP.HCM sớm chuẩn bị khung triển khai các cơ chế mới.

Một trong những nội dung xuyên suốt của Luật Phát triển đô thị là tăng cường phân cấp, phân quyền gắn với năng lực thực hiện và trách nhiệm giải trình. Địa phương được trao thêm quyền chủ động trong quản trị, huy động và phân bổ nguồn lực phát triển.

Đối với TP.HCM, Luật mở ra hành lang pháp lý để phát triển khu thương mại tự do, khu logistics tích hợp, khu công nghệ cao và các mô hình kinh tế mới như kinh tế số, kinh tế sáng tạo, kinh tế dữ liệu, kinh tế xanh và kinh tế tuần hoàn.

HĐND TP.HCM được quy định cơ chế, chính sách quản lý, tổ chức hoạt động, ưu đãi đầu tư, tạo thuận lợi thương mại và cải thiện môi trường kinh doanh tại khu thương mại tự do, khu logistics tích hợp.

Chủ tịch UBND Thành phố được quyết định việc thành lập, điều chỉnh ranh giới, diện tích, mục tiêu và chức năng của các khu này theo quy định của pháp luật.

Trong lĩnh vực tài chính – đầu tư, HĐND TP.HCM được trao thêm thẩm quyền quyết định việc phát hành một số loại trái phiếu, vay vốn từ các tổ chức tài chính trong nước, nước ngoài và quốc tế để huy động nguồn lực cho các dự án đầu tư, trên cơ sở bảo đảm các chỉ tiêu an toàn nợ công.

HĐND Thành phố cũng được quyết định chủ trương đầu tư đối với một số dự án đầu tư công và dự án PPP quan trọng sử dụng nguồn vốn thuộc phạm vi quản lý của địa phương.

Luật đồng thời bổ sung thẩm quyền của HĐND Thành phố trong điều chỉnh cục bộ quy hoạch tổng thể, bảo đảm sự thống nhất giữa quy hoạch của thành phố với quy hoạch khu kinh tế đặc biệt nằm trên địa bàn.

Theo Vietcap, khung pháp lý mới còn được kỳ vọng tạo điều kiện thu hút nguồn vốn tư nhân thông qua việc hoàn thiện cơ chế lựa chọn nhà đầu tư, khai thác giá trị gia tăng từ đất, phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng – TOD, không gian ngầm, tái thiết đô thị và các dự án PPP.

Những cơ chế này có ý nghĩa với TP.HCM trong bối cảnh nhu cầu đầu tư lớn cho hạ tầng giao thông, chỉnh trang đô thị, nhà ở xã hội, hạ tầng số, logistics và các trung tâm đổi mới sáng tạo.

Về phạm vi áp dụng, Luật hướng đến các đô thị và khu kinh tế đặc biệt. Hiện Việt Nam có hai đô thị loại đặc biệt là TP.HCM và Hà Nội.

Trong đó, TP.HCM được áp dụng trực tiếp nhiều cơ chế, chính sách quy định tại Luật. Hà Nội tiếp tục thực hiện theo Luật Thủ đô; việc áp dụng các quy định của Luật Phát triển đô thị tại Hà Nội do HĐND TP. Hà Nội quyết định.

Đối với Đồng Nai và các thành phố khác chưa được công nhận là đô thị loại đặc biệt, một số cơ chế, chính sách có thể được áp dụng theo quy định của Chính phủ.

Luật bổ sung điều kiện Chính phủ phải có sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khi ban hành nghị định thí điểm những cơ chế, chính sách khác hoặc chưa được quy định trong luật, văn bản quy phạm pháp luật của Quốc hội và Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Phạm vi thí điểm phải được giới hạn, bảo đảm yêu cầu quản lý nhà nước, công khai, minh bạch và kiểm soát quyền lực. Theo tài liệu phân tích, các khu kinh tế đặc biệt thuộc phạm vi áp dụng hiện chưa được xác định cụ thể.

Tác động đến doanh nghiệp phụ thuộc quá trình thực thi

Theo đánh giá của Vietcap, Luật Phát triển đô thị mang ý nghĩa tích cực trong dài hạn đối với những khu vực kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao, đặc biệt là TP.HCM.

Việc phân cấp mạnh hơn và xây dựng khung pháp lý rõ ràng hơn được kỳ vọng hỗ trợ quá trình triển khai hạ tầng, phê duyệt dự án và khai thác nguồn lực đất đai. Đây cũng là cơ sở để khu vực tư nhân tham gia sâu hơn vào các dự án phát triển đô thị có quy mô lớn.

Trên thị trường chứng khoán, một số doanh nghiệp bất động sản có dự án đang xây dựng hoặc bán hàng tại TP.HCM gồm Vinhomes (VHM) với Green Paradise và Saigon Park; Khang Điền (KDH) với Gladia và The Solina; Nam Long (NLG) với Mizuki Park; Đất Xanh (DXG) với The Privé và Phát triển Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (HDC) với The Light City. Tại Đồng Nai, Novaland (NVL) có dự án Aqua City.

Đây là nhóm doanh nghiệp có danh mục dự án nằm tại những khu vực có khả năng tiếp cận các cơ chế mới. Tuy nhiên, việc sở hữu dự án tại các địa bàn trên không đồng nghĩa doanh nghiệp sẽ lập tức hưởng lợi sau khi Luật có hiệu lực.

Tác động thực tế còn phụ thuộc vào quy định thi hành, phạm vi áp dụng của từng cơ chế, tình trạng pháp lý và đặc thù của mỗi dự án, năng lực triển khai của chủ đầu tư cũng như diễn biến thị trường bất động sản.

Trong ngắn hạn, ảnh hưởng của Luật chủ yếu nằm ở kỳ vọng cải thiện môi trường đầu tư, rút ngắn quy trình xử lý và nâng cao khả năng huy động nguồn lực. Hiệu quả cụ thể sẽ rõ hơn khi các địa phương ban hành văn bản thực thi và chuyển những thẩm quyền mới thành dự án, nguồn vốn và tiến độ triển khai thực tế.