Bất động sản cho thuê sinh lời bao nhiêu mới đáng đầu tư?

Một căn hộ trị giá 5 tỷ đồng cho thuê 20 triệu đồng/tháng nghe có vẻ hấp dẫn. Một căn khác trị giá 8 tỷ đồng nhưng thu về 30 triệu đồng mỗi tháng còn tạo cảm giác sinh lời tốt hơn.

Tuy nhiên, chỉ nhìn số tiền thuê tuyệt đối rất khó biết tài sản nào hiệu quả hơn. Người mua còn phải đặt khoản thu đó trong tương quan với số vốn bỏ ra, đồng thời tính tới các chi phí để duy trì bất động sản.

Một trong những chỉ số thường được sử dụng cho mục đích này là tỷ suất vốn hóa, còn gọi là cap rate.

Tỷ suất vốn hóa là gì?

Tỷ suất vốn hóa cho biết mức thu nhập mà một bất động sản tạo ra trong một năm so với giá trị của chính tài sản đó.

Cách tính phổ biến: Lấy thu nhập hoạt động ròng hàng năm chia cho giá trị bất động sản.

Thu nhập hoạt động ròng không phải toàn bộ số tiền người thuê trả, mà là phần còn lại sau khi trừ những chi phí cần thiết để vận hành tài sản như phí quản lý, sửa chữa, bảo trì, bảo hiểm, thời gian để trống hoặc một số chi phí liên quan khác.

Giả sử một căn hộ có giá 5 tỷ đồng, cho thuê 20 triệu đồng/tháng. Nếu kín khách cả năm, doanh thu cho thuê đạt 240 triệu đồng.

Nhưng trong năm, chủ nhà phải chi khoảng 40 triệu đồng cho phí quản lý, sửa chữa, môi giới và những khoảng thời gian căn hộ không có khách. Thu nhập hoạt động ròng còn 200 triệu đồng.

Tỷ suất vốn hóa khi đó vào khoảng 4%/năm.

Một căn hộ khác trị giá 8 tỷ đồng tạo ra thu nhập hoạt động ròng 240 triệu đồng mỗi năm. Dù số tiền thu được lớn hơn, tỷ suất vốn hóa chỉ khoảng 3%.

Như vậy, xét riêng khả năng tạo dòng tiền từ tài sản, căn hộ 5 tỷ đồng lại có hiệu suất cao hơn.

Đây là lý do một bất động sản cho thuê được giá cao chưa chắc là khoản đầu tư hiệu quả. Nếu giá mua tài sản tăng nhanh hơn tốc độ tăng của tiền thuê, tỷ suất vốn hóa sẽ giảm.

Chẳng hạn, căn hộ trước đây giá 4 tỷ đồng và tạo 200 triệu đồng thu nhập ròng mỗi năm, tương ứng tỷ suất 5%. Nếu giá căn hộ tăng lên 5 tỷ đồng trong khi tiền thuê gần như không đổi, tỷ suất giảm còn 4%.

Người mua mới phải bỏ thêm 1 tỷ đồng nhưng dòng tiền từ việc cho thuê không tăng tương ứng.

Tỷ suất thấp không đồng nghĩa bất động sản không đáng mua

Tuy nhiên, không thể chỉ nhìn tỷ suất vốn hóa rồi kết luận tài sản tốt hay xấu.

Bất động sản có vị trí đẹp, nguồn cung hạn chế hoặc kỳ vọng tăng giá mạnh thường được giao dịch với mức giá cao, khiến tỷ suất cho thuê tương đối thấp. Nhà đầu tư chấp nhận dòng tiền hiện tại thấp hơn bởi kỳ vọng giá trị tài sản sẽ tăng trong tương lai.

Ngược lại, một bất động sản có tỷ suất cho thuê rất cao đôi khi lại phản ánh rủi ro lớn hơn.

Ví dụ, một mặt bằng thương mại giá tương đối thấp và cho thuê với tỷ suất 8-10% có vẻ hấp dẫn. Nhưng nếu khu vực đang mất dần khách thuê, hợp đồng sắp hết hạn hoặc tài sản khó bán lại, mức sinh lời cao có thể chính là phần bù cho rủi ro mà người mua phải chịu.

Vì vậy, tỷ suất vốn hóa cần được đặt cạnh ít nhất ba yếu tố: khả năng duy trì dòng tiền, triển vọng tăng giá và rủi ro của tài sản.

Nhà đầu tư cũng nên chú ý đến tỷ lệ trống.

Một căn hộ được quảng cáo có thể cho thuê 25 triệu đồng/tháng chưa chắc tạo ra 300 triệu đồng mỗi năm. Nếu mỗi năm mất hai tháng tìm khách, doanh thu thực tế chỉ còn khoảng 250 triệu đồng trước khi trừ các khoản chi phí khác.

Tương tự, mức tiền thuê hiện tại cũng chưa chắc được duy trì trong nhiều năm. Nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh trong khu vực có thể khiến chủ nhà phải giảm giá hoặc tăng ưu đãi để giữ khách.

Tỷ suất vốn hóa vì vậy đặc biệt hữu ích khi so sánh những bất động sản có cùng mục đích khai thác. Hai căn hộ cùng khu vực, hai tòa văn phòng hoặc hai mặt bằng thương mại có thể được đặt cạnh nhau để xem tài sản nào tạo dòng tiền tốt hơn trên mỗi đồng vốn.

Dù vậy, chỉ số này không tính trực tiếp đến khoản vay của từng người mua. Hai nhà đầu tư cùng mua một căn hộ nhưng một người dùng hoàn toàn vốn tự có, người còn lại vay 70% giá trị tài sản sẽ có mức lợi nhuận thực tế và rủi ro tài chính rất khác nhau.

Do đó, tỷ suất vốn hóa không trả lời câu hỏi bất động sản chắc chắn tăng hay giảm giá. Nó giúp nhà đầu tư nhìn vào một vấn đề khác thường bị che khuất trong những giai đoạn giá nhà tăng nhanh là tài sản đang tạo ra bao nhiêu tiền so với mức giá phải bỏ ra để sở hữu nó.