Giá nhà tăng cao chưa đồng nghĩa thị trường bất động sản nóng lên

Khi thị trường bất động sản xuất hiện những đợt tăng giá mới, cảm giác phổ biến là dòng tiền đang quay trở lại và sức mua đã cải thiện. Một dự án liên tục điều chỉnh bảng giá, khu vực xuất hiện mức chào bán cao hơn hoặc giá căn hộ tăng vài phần trăm chỉ trong thời gian ngắn đều dễ được xem là tín hiệu thị trường đang “nóng”.

Tuy nhiên, giá bán chỉ phản ánh một phần của bức tranh.

Giá tăng chưa chắc sức cầu đã tăng

Tỷ lệ hấp thụ có thể hiểu đơn giản là phần sản phẩm đã bán được so với lượng hàng được đưa ra thị trường trong một khoảng thời gian nhất định.

Giả sử một dự án mở bán 1.000 căn và bán được 700 căn trong quý, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 70%. Trong khi đó, một dự án khác cũng tung ra 1.000 căn nhưng chỉ bán được 250 căn, tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 25%.

Nếu chỉ nhìn vào giá, hai dự án vẫn có thể cùng tăng 5-10%. Nhưng xét về sức mua, bức tranh hoàn toàn khác nhau.

Tỷ lệ hấp thụ cao thường cho thấy mức giá, vị trí và chất lượng sản phẩm đang được thị trường chấp nhận tương đối tốt. Ngược lại, tỷ lệ thấp phản ánh lượng hàng còn lại lớn, dù bảng giá niêm yết chưa giảm.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý giá bất động sản không vận động giống cổ phiếu trên sàn. Chủ đầu tư hoặc người bán không nhất thiết phải giảm trực tiếp giá niêm yết khi sức mua yếu.

Thay vào đó, mức giá có thể được giữ nguyên hoặc thậm chí nâng lên nhưng đi kèm các chính sách như chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, kéo dài tiến độ thanh toán hay tặng gói nội thất.

Chẳng hạn, một căn hộ được nâng giá từ 3 tỷ lên 3,2 tỷ đồng nhưng người mua nhận mức chiết khấu lớn hơn và được giãn tiến độ thanh toán. Khi đó, mức tăng trên bảng giá chưa chắc phản ánh giá giao dịch thực tế tăng tương ứng.

Vì vậy, nếu giá liên tục đi lên nhưng tỷ lệ hấp thụ thấp, thời gian bán kéo dài và chính sách ưu đãi ngày càng lớn, khó có thể chỉ dựa vào giá để kết luận thị trường đang bước vào một chu kỳ tăng mạnh.

Khi nào giá tăng mới phản ánh thị trường thực sự nóng?

Một thị trường sôi động thường không chỉ xuất hiện ở giá bán mà còn thể hiện qua thanh khoản và tốc độ hấp thụ sản phẩm.

Nếu nguồn cung mới tăng nhưng phần lớn sản phẩm vẫn được tiêu thụ nhanh, lượng hàng tồn kho thấp và giao dịch trên thị trường thứ cấp cùng cải thiện, mức tăng giá khi đó có cơ sở vững hơn.

Ngược lại, nếu giá sơ cấp liên tục tăng nhưng số lượng giao dịch thực tế thấp, lượng căn rao bán lại ngày càng lớn hoặc người bán phải giảm giá mới tìm được khách, sức khỏe thị trường có thể không mạnh như con số giá bán cho thấy.

Người mua cũng cần phân biệt giữa nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư.

Một dự án có thể bán rất nhanh ở giai đoạn đầu vì thu hút lượng lớn nhà đầu tư kỳ vọng giá tiếp tục tăng. Tuy nhiên, nếu sau đó nhiều căn đồng loạt được rao bán lại, nguồn cung thứ cấp tăng mạnh có thể tạo áp lực lên thanh khoản.

Trong trường hợp này, tỷ lệ hấp thụ sơ cấp ban đầu cao chưa chắc phản ánh nhu cầu ở thực bền vững.

Nguồn cung cũng cần được đặt cạnh lượng tiêu thụ. Một khu vực bán được 5.000 căn trong năm nghe có vẻ lớn, nhưng nếu cùng thời gian có 20.000 căn mới được tung ra thị trường, lượng hàng tồn vẫn đáng kể. Ngược lại, khu vực chỉ bán được 3.000 căn nhưng nguồn cung mới khoảng 3.500 căn có thể có trạng thái cung - cầu cân bằng hơn.

Do đó, khi thấy thông tin giá nhà tăng mạnh, nhà đầu tư cần biết bao nhiêu sản phẩm thực sự được bán, mất bao lâu để bán và lượng hàng còn lại trên thị trường lớn đến mức nào.

Giá tăng có thể là một tín hiệu tích cực, nhưng chưa đủ để khẳng định thị trường bất động sản đang nóng lên.