Tách các doanh nghiệp “họ Vin”, bức tranh ngành bất động sản hiện rõ sự phân hóa

Nhìn vào con số lợi nhuận gần 80.000 tỷ đồng, nửa đầu năm 2026 có thể được xem là một giai đoạn tăng trưởng rất mạnh của nhóm doanh nghiệp bất động sản dân cư niêm yết. Tuy nhiên, phía sau mức tăng này là khoảng cách khá lớn giữa nhóm doanh nghiệp dẫn đầu và phần còn lại của thị trường.

Theo báo cáo cập nhật mới nhất của Chứng khoán Guotai Haitong Việt Nam, 67 doanh nghiệp bất động sản dân cư niêm yết được thống kê ghi nhận tổng doanh thu đạt 361.152 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm. Lợi nhuận sau thuế đạt gần 80.000 tỷ đồng, tăng 351% so với cùng kỳ; trong đó 36 doanh nghiệp ghi nhận có tăng trưởng lợi nhuận dương.

Tuy vậy, phần lớn mức tăng trưởng này lại tập trung vào nhóm doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái Tập đoàn Vingroup. Theo Guotai Haitong, nhóm “họ Vin” đóng góp khoảng 80% lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp được thống kê.

Trong đó, Vinhomes (HoSE: VHM) là cái tên nổi bật nhất với lợi nhuận sau thuế 52.092 tỷ đồng, tăng gần 379% so với cùng kỳ. Hoạt động mở bán, đẩy nhanh bàn giao tại các đại dự án cùng lượng doanh số chưa ghi nhận lớn là những yếu tố hỗ trợ kết quả kinh doanh của doanh nghiệp. Backlog của Vinhomes được báo cáo ở mức khoảng 196.800 tỷ đồng.

Khi tách “họ Vin”, bức tranh bớt rực rỡ

Khoảng cách bắt đầu hiện rõ khi tách nhóm doanh nghiệp thuộc Vingroup khỏi số liệu chung. Cụ thể, trong quý II/2026, các doanh nghiệp còn lại chỉ ghi nhận khoảng 9.288 tỷ đồng doanh thu, giảm 15% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế vẫn tăng mạnh 290%, lên 5.002 tỷ đồng.

Tính chung 6 tháng, nhóm ngoài Vin đạt 20.969 tỷ đồng doanh thu và 7.292 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế. Theo Guotai Haitong, mức tăng của lợi nhuận tại một số doanh nghiệp được hỗ trợ đáng kể bởi chuyển nhượng dự án, thoái vốn và hoạt động tài chính, trong khi hoạt động kinh doanh bất động sản cốt lõi chưa phục hồi đồng đều.

Sự chênh lệch này thể hiện khá rõ ở từng doanh nghiệp. Trong đó, Khang Điền (KDH) ghi nhận doanh thu cốt lõi giảm 75%. Phát Đạt (PDR) trong kỳ chỉ ghi nhận khoảng 2 tỷ đồng doanh thu bán bất động sản do tiến độ bàn giao chậm. Với Novaland (NVL), doanh thu và lợi nhuận cải thiện nhờ hoạt động bàn giao diễn ra mạnh hơn, đồng thời doanh nghiệp có thêm thu nhập từ chuyển nhượng vốn.

Đáng chú ý, lợi nhuận kế toán tăng chưa đi cùng sự cải thiện tương ứng của dòng tiền tại một số doanh nghiệp. Nửa đầu năm, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Khang Điền âm khoảng 1.480 tỷ đồng, Novaland âm 3.595 tỷ đồng và Phát Đạt âm 1.225 tỷ đồng. Riêng Phát Đạt, khoản phải thu khác tăng lên gần 5.000 tỷ đồng.

Dù vậy, một số doanh nghiệp lại có động lực rõ hơn từ hoạt động bán hàng và bàn giao. Trong đó, Văn Phú Invest (VPI) ghi nhận doanh thu tăng gần 4,7 lần nhờ bàn giao tại Vlasta Thủy Nguyên, Vlasta Phú Thuận và TT39-40. Tuy vậy, dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp vẫn âm gần 1.500 tỷ đồng.

Nam Long (NLG) có doanh thu giảm 18%, nhưng doanh số bán hàng đạt 5.079 tỷ đồng, tương đương cả 9 tháng năm 2025, với đóng góp từ các dự án như Sol Garden, Mizuki Park và Southgate.

CEO Group cũng là trường hợp đáng chú ý khi hàng tồn kho tăng 168%, mức cao nhất trong nhóm doanh nghiệp được Guotai Haitong thống kê, trong khi dòng tiền kinh doanh âm 1.608 tỷ đồng.

Như vậy, thay vì một nhịp phục hồi đồng đều, kết quả nửa đầu năm đang tạo ra sự phân hóa khá rõ khi một nhóm có thể ghi nhận lợi nhuận lớn nhờ bàn giao dự án, chuyển nhượng hoặc hoạt động tài chính; nhóm khác vẫn phải chờ tiến độ bán hàng và ghi nhận doanh thu trong những kỳ tiếp theo.

Nguồn cung trở lại nhưng người mua thận trọng hơn

Sự phân hóa trong kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp cũng diễn ra đúng vào thời điểm thị trường nhà ở bước sang một trạng thái khác: nguồn cung nhiều hơn nhưng tốc độ hấp thụ không tăng tương ứng.

Số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) được Guotai Haitong dẫn lại cho biết, khoảng 98.000 sản phẩm sơ cấp được đưa ra thị trường trong nửa đầu năm 2026, nhưng lượng giao dịch thực tế chỉ khoảng 48.000 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ chung vì vậy giảm còn 49%, so với 62% cùng kỳ năm trước. Căn hộ chung cư vẫn là loại hình dẫn dắt thanh khoản, chiếm 73% số giao dịch.

Tại Hà Nội, nguồn cung mở mới đạt khoảng 16.700 căn, tăng 26% so với cùng kỳ, trong khi lượng tiêu thụ giảm 8%, còn khoảng 7.100 căn. Tỷ lệ hấp thụ trong quý ở mức 50%.

Áp lực rõ hơn ở nhóm sản phẩm giá cao. Các dự án có giá trên 120 triệu đồng/m² ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 53%, thấp hơn đáng kể mức 69% cùng kỳ năm trước.

Thị trường TP.HCM có diễn biến tương tự theo một cách khác. Nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 11.000 căn, tăng 51% so với cùng kỳ, trong đó khu vực Bình Dương cũ đóng góp hơn 7.000 căn, tương đương 66% tổng lượng mở bán.

Khoảng 9.500 căn được giao dịch, tăng 16% so với cùng kỳ, nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn chỉ quanh 50%. Các sản phẩm có giá từ 60-120 triệu đồng/m² đạt tỷ lệ hấp thụ 59%, trong khi nhóm trên 120 triệu đồng/m² chỉ đạt khoảng 20%.

Khoảng cách giữa nguồn cung và sức mua cũng khiến lượng tồn kho duy trì ở mức đáng kể. Theo số liệu Bộ Xây dựng được báo cáo dẫn lại, tồn kho bất động sản vào khoảng 29.860 sản phẩm, gồm 10.496 căn chung cư, 10.474 nhà riêng lẻ và 8.890 nền đất.

Nguồn hàng trong nửa cuối năm dự kiến còn tiếp tục tăng. Hà Nội có thể bổ sung khoảng 17.000-23.000 căn hộ mới, đưa tổng lượng mở bán cả năm lên 35.000-40.000 căn. TP.HCM dự kiến có thêm khoảng 15.000-20.000 căn, nâng nguồn cung mở bán cả năm lên khoảng 30.000-35.000 căn.

Trong bối cảnh đó, Guotai Haitong đánh giá lãi suất và sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung vẫn là hai rào cản đối với tỷ lệ hấp thụ trong nửa cuối năm. Với các doanh nghiệp niêm yết, nhóm “họ Vin” được kỳ vọng tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt, còn kết quả của nhiều doanh nghiệp khác sẽ phụ thuộc đáng kể vào tiến độ bàn giao và khả năng ghi nhận doanh thu từ những dự án đã triển khai.