Tổng tài sản hơn 16 tỷ đồng, FCC lên kế hoạch huy động gần 3.200 tỷ xây tòa tháp 38 tầng

Theo tài liệu phục vụ Đại hội đồng cổ đông bất thường dự kiến tổ chức ngày 28/8, HĐQT Công ty CP Liên hợp Thực phẩm (UPCoM: FCC) trình cổ đông 5 tờ trình liên quan đến kế hoạch phát triển dự án bất động sản tại số 267 Quang Trung, mở rộng hoạt động đầu tư và triển khai 3 phương án chào bán cổ phiếu riêng lẻ. Loạt đề xuất cho thấy FCC đang chuẩn bị cho bước chuyển lớn về quy mô vốn, cơ cấu sở hữu và lĩnh vực hoạt động. Từ một doanh nghiệp có vốn điều lệ chưa đầy 60 tỷ đồng, tổng tài sản hơn 16 tỷ đồng và nguồn thu chủ yếu đến từ cho thuê mặt bằng, FCC muốn phát triển dự án nhà ở trị giá hơn 3.168 tỷ đồng, đồng thời huy động nguồn lực để đầu tư vào nhiều lĩnh vực mới.

Dự án hơn 3.100 tỷ đồng, 80% vốn dự kiến đi vay

Thứ nhất, FCC trình cổ đông kế hoạch phát triển Dự án đầu tư xây dựng công trình dịch vụ và nhà ở cao cấp 267 Quang Trung, tại phường Hà Đông, TP. Hà Nội. Dự án được triển khai trên khu đất FCC đã được UBND TP. Hà Nội cho thuê từ năm 2010 và điều chỉnh quyết định thuê đất vào năm 2012. Theo phương án đề xuất, diện tích thực hiện dự án khoảng 11.324 m², chưa bao gồm gần 108 m² đất mở đường theo quy hoạch. Công trình dự kiến cao 38 tầng, gồm 3 tầng khối đế, 32 tầng tháp nhà ở, trong đó có một tầng lánh nạn, cùng 3 tầng hầm. Tổng diện tích sàn phần nổi của dự án đạt gần 145.000 m², còn diện tích sàn tầng hầm gần 34.000 m². Sau khi hoàn thành, dự án dự kiến cung cấp khoảng 896 căn hộ để bán và gần 17.000 m² sàn thương mại, dịch vụ, đáp ứng quy mô dân số khoảng 3.225 người.

Tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 3.168,8 tỷ đồng. Trong đó, chi phí xây dựng chiếm tỷ trọng lớn nhất với hơn 2.206,5 tỷ đồng; chi phí thiết bị gần 312 tỷ đồng; chi phí quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng và các khoản chi khác gần 251,9 tỷ đồng. FCC cũng dự kiến dành hơn 225,5 tỷ đồng cho chi phí dự phòng và gần 173 tỷ đồng thanh toán lãi vay trong thời gian xây dựng.

Đáng chú ý, vốn chủ sở hữu FCC dự kiến bố trí cho dự án chỉ gần 633,8 tỷ đồng, tương đương 20% tổng mức đầu tư. Hơn 2.535 tỷ đồng còn lại, chiếm 80%, dự kiến được huy động thông qua vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Theo kế hoạch, doanh nghiệp sẽ hoàn tất công tác chuẩn bị đầu tư trong giai đoạn từ quý II đến quý IV/2026. Vốn chủ sở hữu và vốn vay ngân hàng dự kiến bắt đầu được giải ngân từ quý I/2027; dự án được triển khai từ quý I/2027 đến quý II/2032 và đưa vào sử dụng trong quý III/2032.

Thứ hai, để thu xếp phần vốn đối ứng cho dự án 267 Quang Trung, FCC trình phương án chào bán riêng lẻ 63,5 triệu cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu, dự kiến huy động 635 tỷ đồng. Toàn bộ số tiền thu được sẽ được sử dụng để đầu tư dự án trong giai đoạn 2026–2028. Quy mô đợt huy động gần tương ứng với toàn bộ phần vốn chủ sở hữu FCC dự kiến phải bố trí cho dự án. Nếu phát hành thành công, vốn điều lệ doanh nghiệp sẽ tăng từ hơn 59,97 tỷ đồng lên hơn 694,97 tỷ đồng, gấp khoảng 11,6 lần hiện tại.

Tham vọng tăng vốn gần 24 lần, mở rộng sang 5 lĩnh vực

Thứ ba, không dừng lại ở dự án 267 Quang Trung, FCC còn đề xuất dành tối đa 700 tỷ đồng để hợp tác kinh doanh, góp vốn thành lập doanh nghiệp hoặc mua cổ phần, phần vốn góp tại các đơn vị khác. Các doanh nghiệp được đầu tư có thể trở thành đối tác kinh doanh, công ty con hoặc công ty liên kết của FCC. Nguồn vốn dự kiến được phân bổ vào 5 nhóm lĩnh vực, gồm bất động sản và các doanh nghiệp sở hữu dự án bất động sản; thương mại, xuất nhập khẩu hàng hóa; sản xuất, kinh doanh sản phẩm nông nghiệp; sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; cảng, kho bãi, logistics và các dịch vụ liên quan. HĐQT đề nghị được cổ đông ủy quyền quyết định quy mô từng thương vụ, lựa chọn đối tác, đàm phán và ký kết hợp đồng, với điều kiện tổng giá trị thực hiện không vượt hạn mức 700 tỷ đồng. Nguồn vốn triển khai có thể đến từ phát hành cổ phiếu, vốn tự có và các nguồn hợp pháp khác.

Thứ tư, gắn với kế hoạch mở rộng danh mục đầu tư, FCC trình phương án chào bán riêng lẻ 70 triệu cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu, dự kiến huy động 700 tỷ đồng. Toàn bộ số tiền thu được sẽ được sử dụng để mua cổ phần hoặc phần vốn góp tại các doanh nghiệp khác. Riêng với phương án này, HĐQT còn xin quyền điều chỉnh việc phân bổ vốn theo tình hình thực tế, bao gồm khả năng sử dụng cho mục đích khác với điều kiện không gây thiệt hại cho công ty. Nếu hoàn tất riêng đợt phát hành 70 triệu cổ phiếu, vốn điều lệ FCC sẽ tăng lên hơn 759,97 tỷ đồng, gấp gần 12,7 lần hiện tại.

Thứ năm, FCC trình cổ đông phương án chào bán riêng lẻ 4 triệu cổ phiếu, cũng với giá 10.000 đồng/cổ phiếu, dự kiến thu về 40 tỷ đồng. Nguồn tiền này sẽ được sử dụng để bổ sung vốn lưu động, phục vụ hoạt động kinh doanh, thanh toán chi phí và các khoản nợ đến hạn nếu có.

Tính chung cả 3 phương án, FCC muốn chào bán riêng lẻ 137,5 triệu cổ phiếu, lớn gần 23 lần lượng cổ phiếu đang lưu hành. Tổng số tiền dự kiến huy động đạt 1.375 tỷ đồng, gồm 635 tỷ đồng đầu tư dự án 267 Quang Trung, 700 tỷ đồng phục vụ hoạt động đầu tư và 40 tỷ đồng bổ sung vốn lưu động. Nếu cả 3 phương án được triển khai toàn bộ, vốn điều lệ FCC có thể tăng từ hơn 59,97 tỷ đồng lên gần 1.435 tỷ đồng, tương đương gấp khoảng 23,9 lần hiện tại. Khi đó, số cổ phiếu hiện hữu chỉ chiếm khoảng 4,2% tổng lượng cổ phiếu sau phát hành, đồng nghĩa tỷ lệ sở hữu và quyền biểu quyết của các cổ đông hiện tại có thể bị pha loãng mạnh.

Một điểm đáng chú ý khác là cả 3 phương án đều áp dụng mức giá chào bán 10.000 đồng/cổ phiếu. Trong khi đó, giá đóng cửa bình quân của cổ phiếu FCC trong giai đoạn từ ngày 13/7 đến 27/8/2026 đạt khoảng 80.000 đồng/cổ phiếu. Như vậy, giá phát hành thấp hơn 87,5% so với mức bình quân này. FCC lý giải cổ phiếu doanh nghiệp có thanh khoản thấp, nhiều phiên không phát sinh giao dịch hoặc chỉ ghi nhận khối lượng khớp lệnh nhỏ so với lượng cổ phiếu đang lưu hành. Do đó, thị giá trên sàn có thể chưa phản ánh đầy đủ khả năng giao dịch thực tế.

Theo doanh nghiệp, mức giá 10.000 đồng/cổ phiếu được lựa chọn nhằm nâng khả năng thành công của các đợt huy động, đồng thời thu hút những nhà đầu tư có năng lực quản trị, tài chính và kinh nghiệm triển khai dự án. Dù thấp hơn đáng kể so với thị giá, mức chào bán vẫn cao gấp khoảng 4,3 lần giá trị sổ sách gần nhất của FCC, đạt 2.338 đồng/cổ phiếu vào cuối năm 2025. Các đợt chào bán dự kiến được triển khai trong giai đoạn 2026–2027, thời điểm cụ thể do HĐQT lựa chọn căn cứ điều kiện thực tế.

Tham vọng nghìn tỷ trên nền tài sản hơn 16 tỷ đồng

Loạt kế hoạch tăng vốn được đưa ra trong bối cảnh quy mô hoạt động hiện tại của FCC còn khá khiêm tốn. Theo báo cáo tài chính năm 2025 đã kiểm toán, doanh nghiệp ghi nhận gần 8,99 tỷ đồng doanh thu thuần và hơn 808 triệu đồng lợi nhuận sau thuế. Nguồn thu chủ yếu đến từ hoạt động cho thuê cửa hàng và tận dụng tài sản sẵn có làm nhà kho. Tại ngày 31/12/2025, tổng tài sản FCC đạt khoảng 16,14 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu hơn 14 tỷ đồng, trong khi lỗ lũy kế còn gần 55,44 tỷ đồng. So với quy mô hiện tại, số tiền 1.375 tỷ đồng doanh nghiệp muốn huy động cao gấp hơn 85 lần tổng tài sản cuối năm 2025. Do vốn chủ sở hữu không đáp ứng mức tối thiểu 30 tỷ đồng theo điều kiện đối với công ty đại chúng, ngày 23/3/2026, FCC đã gửi công văn tới Ủy ban Chứng khoán Nhà nước đề nghị hủy tư cách công ty đại chúng. Chủ trương này trước đó được ĐHĐCĐ bất thường thông qua vào giữa tháng 12/2025.

Cơ cấu sở hữu tại FCC hiện cũng ở mức cô đặc cao. 7 cổ đông lớn đang nắm tổng cộng khoảng 89,65% vốn điều lệ. Trong đó, ông Nguyễn Minh Tuấn sở hữu 18,36%, ông Nguyễn Đức Anh nắm 16,67%, Công ty CP Chứng khoán UP sở hữu 14,43%, bà Phan Thị Lan Trang nắm 13,33% và ông Nguyễn Tuấn Hùng nắm 13,31%. Hai cổ đông lớn còn lại là ông Phạm Bình Thìn với tỷ lệ 7,10% và Giám đốc FCC Đinh Hồng Phong với 6,45%. Việc phần lớn cổ phần tập trung trong tay một nhóm cổ đông khiến lượng cổ phiếu tự do giao dịch trên thị trường tương đối hạn chế. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản cổ phiếu FCC duy trì ở mức thấp dù thị giá tăng mạnh.

Từ đầu năm 2026 đến ngày 27/8, cổ phiếu FCC tăng từ 10.000 đồng lên 80.000 đồng/cổ phiếu, tương ứng mức tăng 700%, đưa vốn hóa doanh nghiệp lên gần 480 tỷ đồng. Tuy nhiên, mã này thường xuyên không phát sinh giao dịch hoặc chỉ ghi nhận khối lượng khớp lệnh rất thấp.

Việc chuyển hướng sang phát triển bất động sản, mở rộng danh mục đầu tư và dự kiến đổi tên thành Công ty CP Đầu tư Ramond hoặc Công ty CP Bất động sản Ramond cho thấy FCC đang muốn tái định vị toàn diện mô hình hoạt động. Nếu được cổ đông thông qua và triển khai đầy đủ, các phương án trên có thể đưa vốn điều lệ FCC lên gần 1.435 tỷ đồng. Tổng lượng cổ phiếu lưu hành theo đó tăng từ chưa đầy 6 triệu lên hơn 143 triệu đơn vị, trong đó nhóm nhà đầu tư tham gia các đợt chào bán riêng lẻ sẽ nắm hơn 95%, qua đó làm thay đổi đáng kể cơ cấu sở hữu tại doanh nghiệp. Tuy nhiên, khoảng cách giữa năng lực tài chính hiện tại và quy mô kế hoạch vẫn rất lớn. Khả năng thu xếp hơn 2.535 tỷ đồng vốn vay, tiến độ hoàn thiện thủ tục pháp lý của dự án, danh tính nhà đầu tư tham gia 3 đợt chào bán và đối tượng tiếp nhận dòng vốn đầu tư 700 tỷ đồng sẽ là những yếu tố quyết định tính khả thi của bước chuyển này.