Đại diện Masterise kiến nghị cơ chế mới đối với quỹ đất thanh toán dự án BT

Kiến nghị thay đổi thời điểm xác định giá đất thanh toán dự án BT

Tại hội thảo góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sáng 27/8, đại diện Tập đoàn Masterise kiến nghị điều chỉnh một số quy định liên quan đến quỹ đất thanh toán dự án BT, chuyển nhượng dự án sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm, quy hoạch và thu hồi đất.

Một trong những nội dung được bà Hà Thị Thu Trang, đại diện Tập đoàn Masterise, đề cập là thời điểm xác định giá đất đối với phần diện tích dùng để thanh toán hợp đồng BT.

Theo điểm d khoản 3 Điều 72 của dự thảo, giá đất đối với quỹ đất thanh toán hợp đồng BT được xác định tại thời điểm Nhà nước quyết định giao đất hoặc cho thuê đất. Masterise đề nghị sửa quy định theo hướng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư được tính tại thời điểm ký hợp đồng dự án BT.

Đại diện doanh nghiệp cho biết kiến nghị này cùng quan điểm với một ý kiến được Tập đoàn Sun Group nêu tại hội thảo. Masterise cũng đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu hướng xử lý từng được Bộ Tài chính đề cập trong văn bản liên quan đến những khó khăn về thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi xác định giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư.

Theo Masterise, việc quy định rõ thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính về đất sẽ góp phần tháo gỡ vướng mắc trong quá trình triển khai các dự án thực hiện theo hình thức hợp đồng BT.

Liên quan đến chuyển nhượng dự án, doanh nghiệp đề xuất bổ sung cơ chế cho phép chuyển nhượng dự án sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm sau khi hoàn thành xây dựng theo tiến độ được phê duyệt.

Đại diện Masterise cho rằng Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản hiện cho phép chuyển nhượng dự án khi đáp ứng đủ điều kiện. Tuy nhiên, quy định của Luật Đất đai đối với đất thuê trả tiền hàng năm vẫn gắn việc chuyển nhượng với yêu cầu về tài sản hình thành trên đất. Sự khác biệt giữa các quy định đang gây vướng mắc cho doanh nghiệp khi thực hiện chuyển nhượng loại dự án này.

Masterise đồng thời kiến nghị mở rộng các trường hợp được cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền hàng năm. Danh mục đề xuất bổ sung gồm khu thương mại tự do, các khu chức năng thuộc khu thương mại tự do, khu logistics tích hợp, cảng cạn và một số khu vực có tính chất tương tự.

Theo doanh nghiệp, việc bổ sung nhằm bảo đảm sự thống nhất với những quy định về khu thương mại tự do và khu logistics tích hợp đang được xây dựng.

Đề xuất rút kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh còn 5 năm

Đối với quy hoạch sử dụng đất, Masterise đề xuất bỏ khoản 3 Điều 32 của dự thảo. Trường hợp tiếp tục duy trì quy định này, doanh nghiệp kiến nghị rút thời kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh từ 10 năm xuống còn 5 năm, đồng thời cho phép điều chỉnh cục bộ khi có căn cứ theo quy định pháp luật.

Masterise cho rằng kế hoạch sử dụng đất kéo dài 10 năm tương đương một chu kỳ quy hoạch, có thể khiến công tác quản lý khó bảo đảm tính cụ thể và hiệu quả trong quá trình triển khai.

Doanh nghiệp cũng đề nghị bổ sung dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại, dịch vụ vào nhóm trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Kiến nghị được đưa ra trong bối cảnh các trung tâm thương mại thường nằm trong tổng thể dự án khu đô thị thuộc diện Nhà nước thu hồi đất. Nếu phải tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để triển khai riêng dự án trung tâm thương mại, nhà đầu tư có thể gặp khó khăn trong quá trình tập hợp quỹ đất.

Với công tác thu hồi đất, Masterise đề xuất quy định rõ các điều kiện thực hiện, bao gồm việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và hoàn thành bố trí tái định cư.

Đối với dự án được chia thành nhiều giai đoạn sử dụng đất, doanh nghiệp kiến nghị xây dựng cơ chế thu hồi theo tiến độ đã được xác định trong văn bản chấp thuận hoặc quyết định chủ trương đầu tư. Thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất được đề xuất là 12 tháng kể từ ngày ban hành.

Một kiến nghị khác là chuyển thẩm quyền quyết định phạm vi vùng phụ cận của công trình kết cấu hạ tầng từ HĐND cấp tỉnh sang UBND cấp tỉnh. Masterise cũng đề nghị bổ sung phương án xử lý đối với phần diện tích đất còn lại có hình dạng xiên, méo hoặc xen kẹt sau khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án chỉnh trang đô thị và nông thôn.

Nhóm kiến nghị của Masterise tập trung vào việc xác định rõ nghĩa vụ tài chính về đất và tháo gỡ vướng mắc trong quy hoạch, thu hồi đất, tái định cư cũng như chuyển nhượng dự án. Trong đó, đề xuất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của quỹ đất thanh toán BT tại thời điểm ký hợp đồng dự án có thể làm thay đổi thời điểm xác định giá trị thanh toán đối với loại hợp đồng này.