Chi phí vốn tăng cao, nhà đầu tư bất động sản buộc phải “đọc kỹ thị trường” bằng dữ liệu

Quyết định lý trí thay thế cảm tính

Báo cáo Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025, dự báo thị trường năm 2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) cho thấy năm 2025 chứng kiến sự bứt phá về nguồn cung nhà ở, với tổng cung sơ cấp đạt hơn 130.000 sản phẩm.

Bước sang năm 2026, áp lực chi phí vốn càng rõ nét. Theo Bộ Xây dựng, tính đến ngày 28/2/2026, tổng dư nợ tín dụng phục vụ kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,235 triệu tỷ đồng, tăng tới 43% so với cùng kỳ năm trước.

Mặt bằng lãi suất vay mua nhà cũng biến động mạnh. VIS Rating dự báo lãi suất vay mua nhà bình quân năm 2026 tăng thêm 3-4% so với năm trước, do lãi suất huy động tăng, Ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng bất động sản sau khi dòng vốn này đã tăng 36% trong năm 2025. TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, ước tính tín dụng bất động sản năm 2026 tăng tối đa 15%, tương đương khoảng 675.000 tỷ đồng.

Giá bất động sản trong khi đó vẫn neo ở mức cao: theo CBRE Việt Nam, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội quý II/2026 tăng khoảng 33% so với cùng kỳ năm trước, còn giá thứ cấp tăng khoảng 69% tính chung hai năm 2024-2025. Chi phí trả nợ vay mua nhà chiếm 22-25% thu nhập hộ gia đình tại Hà Nội, kéo dài thời gian ra quyết định của người mua.

Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhận định cơ sở hạ tầng giao thông, cải cách quy hoạch đang tạo nền tảng tăng trưởng mới, giúp Hà Nội, TP. HCM ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao ở các dự án ngoài trung tâm có quy hoạch bài bản.

Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư mạnh dạn “lướt sóng” bất động sản với kỳ vọng chênh lệch giá ngắn hạn, bước sang năm 2026, thị trường nhà ở đối diện nhiều lực cản khi lãi suất duy trì ở mức cao, tín dụng bất động sản tiếp tục bị kiểm soát chặt, đặt áp lực lớn lên dòng tiền của cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư cá nhân.

Người mua có xu hướng kéo dài thời gian ra quyết định, phân tích kỹ mặt bằng giá, lịch sử biến động, triển vọng pháp lý của từng khu vực, ưu tiên tính thanh khoản cao, biên độ tăng giá hợp lý trong dài hạn thay vì kỳ vọng lợi nhuận nhanh như giai đoạn trước. Xu hướng “mua nhanh, bán nhanh” giảm mạnh, nhường chỗ cho chiến lược đầu tư dài hạn gắn với nhu cầu thật, khả năng khai thác cho thuê hoặc tích lũy tài sản, khiến môi giới trong kỷ nguyên dữ liệu lớn chuyển dịch từ trung gian mai mối truyền thống thành chuyên gia phân tích dữ liệu.

Kinh tế số Việt Nam năm 2025 ước đạt 72,1 tỷ USD, chiếm hơn 14% GDP, theo Đánh giá kinh tế Việt Nam thường niên 2025 của Đại học Kinh tế Quốc dân, trong bối cảnh quy mô nền kinh tế đạt khoảng 514 tỷ USD, tăng trưởng GDP năm 2025 đạt 8,02%.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), khẳng định chuyển đổi số là xu thế tất yếu, giúp thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững, củng cố niềm tin cho nhà đầu tư.

Công nghệ thay đổi cách đầu tư bất động sản

Proptech Việt Nam được đánh giá là một trong những thị trường tăng trưởng nhanh nhất khu vực Đông Nam Á nhờ tích hợp sâu công nghệ vào các khâu từ tư vấn, giao dịch đến quản lý tài sản. Theo FinREI Investment, hiện có khoảng 156 doanh nghiệp proptech đang hoạt động tại Việt Nam, quy mô thị trường đạt khoảng 512,4 triệu USD vào năm 2023. TechSci Research dự báo thị trường này tăng trưởng kép khoảng 18,7% mỗi năm trong giai đoạn 2024-2029, dù giới nghiên cứu nhận định proptech Việt Nam mới ở giai đoạn 2.0, chậm hơn đáng kể so với mặt bằng thế giới.

Thị trường proptech Việt Nam đang bước từ thời kỳ đăng tin rao vặt sang giai đoạn “super app” khép kín hành trình trải nghiệm, với hệ sinh thái dữ liệu đa chiều kết nối từ nhà đầu tư, môi giới, ngân hàng cho tới cơ quan quản lý. Các nền tảng hàng đầu tiến gần hơn đến vai trò trung tâm dữ liệu bất động sản quốc gia, thay vì đơn thuần vận hành như một kênh tin đăng.

Meey Group, một trong những doanh nghiệp proptech tiên phong tại Việt Nam, đã hỗ trợ hàng ngàn nhà đầu tư tiếp cận dữ liệu nhanh chóng, chính xác, giúp họ đưa ra quyết định lý trí hơn, với hạ tầng sản phẩm công nghệ tài chính bất động sản cung cấp dữ liệu thời gian thực để phân tích sâu các chỉ số then chốt.

Ông Mai Văn Tuyển, Giám đốc Công nghệ Meey Group, nhấn mạnh: “Với hạ tầng giải pháp công nghệ được thiết kế riêng cho bất động sản, chúng tôi hướng tới vai trò tiên phong trong chuyển đổi số, góp phần gia tăng tính thanh khoản, thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh”.

Khi thị trường khó khăn với chi phí vốn cao, nhu cầu công cụ hỗ trợ ra quyết định tăng mạnh, thúc đẩy các nền tảng số hóa dữ liệu bất động sản phát triển vượt bậc. Với chiến lược “all-in-one”, Meey Group cung cấp hạ tầng dữ liệu cho toàn ngành: Meey Land đăng tin, dự báo giá; Meey Map tra cứu quy hoạch; Meey Value định giá; Meey Atlas là bản đồ số, Meey CRM giúp doanh nghiệp, môi giới chuẩn hóa dữ liệu khách hàng, tài sản,... chuyển proptech từ hỗ trợ bán hàng sang hạ tầng dữ liệu cốt lõi.

Ông Mai Văn Tuyển chia sẻ: “Chúng tôi tham vọng hình thành hồ sơ số cho thị trường bất động sản, phục vụ hoạch định chính sách, kinh tế số đô thị, đặc biệt khi dữ liệu giúp vượt qua điểm nghẽn minh bạch”.

Dự báo trong năm 2026, giá bất động sản có thể tăng khoảng 5-10%, tập trung ở khu vực có hạ tầng phát triển, nguồn cung dự án mới, trong khi Ngân hàng Nhà nước giữ tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống ở mức khoảng 15%, ưu tiên dòng vốn cho chủ đầu tư có năng lực triển khai thực sự. Các hệ sinh thái như Meey Group có lợi thế lớn nhờ năng lực phân tích dữ liệu, hỗ trợ nhà đầu tư toàn cầu tiếp cận Việt Nam một cách thông minh.