Tập trung bàn giao trong nửa cuối năm, Kinh Bắc liệu có ngắt mạch 6 năm lỡ kế hoạch?

Nửa đầu năm kém tích cực do thiếu hụt doanh thu cho thuê đất KCN

Nửa đầu năm 2026 chưa phải giai đoạn thuận lợi đối với Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (HoSE: KBC), khi hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp, nguồn đóng góp quan trọng vào kết quả kinh doanh của doanh nghiệp, chưa ghi nhận được các hợp đồng lớn như kỳ vọng.

Trong 6 tháng đầu năm, Kinh Bắc ghi nhận doanh thu thuần đạt gần 1.925 tỷ đồng, giảm 46% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế đạt 268 tỷ đồng, giảm 78% so với cùng kỳ năm trước.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ quy mô đất được ghi nhận doanh thu còn thấp. Trong nửa đầu năm, Kinh Bắc mới ghi nhận khoảng 20 ha, giảm 76% so với cùng kỳ, chủ yếu tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh và KCN Quế Võ 2 mở rộng. Giá thuê bình quân ước tính khoảng 160 USD/m2/chu kỳ.

Trong khi mảng khu công nghiệp chững lại, kinh doanh bất động sản dân dụng phần nào bù đắp sự thiếu hụt. Doanh thu mảng này đạt 717 tỷ đồng, tăng 74%, chủ yếu từ bàn giao nhà ở xã hội tại Evergreen Bắc Giang và Tràng Duệ. Tuy nhiên, biên lợi nhuận gộp của mảng này chỉ ở mức 15,3%, thấp hơn đáng kể so với hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp.

Một yếu tố khác gây sức ép lên lợi nhuận của Kinh Bắc đến từ chi phí tài chính. Khoản mục này tăng 153% so với cùng kỳ, lên 567 tỷ đồng, trong bối cảnh Kinh Bắc tăng vay nợ để triển khai các dự án trong giai đoạn 2025-2026.

Năm 2026, Kinh Bắc tiếp tục đặt mục tiêu khá tham vọng với 10.000 tỷ đồng doanh thu hợp nhất và 3.000 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng lần lượt 50% và 36% so với kết quả thực hiện năm 2025. Nếu hoàn thành, đây sẽ là mức lợi nhuận cao nhất trong lịch sử hoạt động của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, sau nửa đầu năm, Kinh Bắc mới hoàn thành khoảng 19% kế hoạch doanh thu và 9% mục tiêu lợi nhuận, đặt ra nhiều nghi vấn về việc hoàn thành mục tiêu cả năm.

Đáng chú ý, đây không phải là lần đầu doanh nghiệp của ông Đặng Thành Tâm đứng trước áp lực hoàn thành các chỉ tiêu tài chính đầy tham vọng. Trước đó, suốt 6 năm liên tiếp, từ năm 2020 đến 2025, Kinh Bắc đều không hoàn thành kế hoạch kinh doanh đã trình cổ đông.

Trong bối cảnh đó, khả năng thu hẹp khoảng cách với mục tiêu năm 2026 sẽ phụ thuộc đáng kể vào tiến độ bàn giao đất khu công nghiệp trong nửa cuối năm.

170 ha đã ký MOU, áp lực dồn vào tiến độ bàn giao

Dư địa để Kinh Bắc cải thiện kết quả kinh doanh trong phần còn lại của năm trước hết nằm ở lượng đất khu công nghiệp đã có khách hàng ký biên bản ghi nhớ nhưng chưa được bàn giao và ghi nhận doanh thu.

Theo chia sẻ từ phía doanh nghiệp, tính đến cuối tháng 6/2026, Kinh Bắc đã ký MOU cho thuê khoảng 170 ha đất khu công nghiệp. Trong đó, đáng chú ý nhất là khoảng 94 ha tại KCN Quế Võ 2 mở rộng đã ký với Luxshare. Ngoài ra, khoảng 25 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh và 30 ha tại KCN Tràng Duệ 3 cũng đã có khách hàng ký MOU. Rồng Việt đánh giá đây là nguồn doanh thu tiềm năng cho nửa cuối năm, có thể bù đắp phần thiếu hụt trong hai quý đầu năm.

Trong số này, kế hoạch với Luxshare có tiến độ bàn giao tương đối cụ thể. Tại KCN Quế Võ 2 mở rộng, Kinh Bắc dự kiến bàn giao khoảng 45 ha trong quý III, phần diện tích còn lại trong quý IV/2026.

Nếu diễn ra theo kế hoạch, riêng diện tích dự kiến bàn giao cho Luxshare trong nửa cuối năm đã cho thấy quy mô ghi nhận tiềm năng lớn hơn đáng kể so với khoảng 20 ha mà Kinh Bắc ghi nhận doanh thu trong cả 6 tháng đầu năm.

Bên cạnh Quế Võ 2 mở rộng, KCN Tràng Duệ 3 cũng được kỳ vọng đóng góp vào kết quả nửa cuối năm. Tại dự án này, khoảng 200 ha đã được giải phóng mặt bằng và giao đất để triển khai hạ tầng. Trong đó, khoảng 30 ha đã ký MOU và dự kiến được bàn giao cho khách hàng trong năm 2026.

Tuy nhiên, lượng đất đã ký MOU chưa đồng nghĩa toàn bộ diện tích này sẽ ngay lập tức chuyển thành doanh thu. Thời điểm ghi nhận còn phụ thuộc vào tiến độ hoàn thiện hạ tầng, ký hợp đồng chính thức và bàn giao đất cho khách hàng.

Đây cũng là khâu tạo ra áp lực đáng kể về vốn. Theo đánh giá của Chứng khoán Rồng Việt, để bảo đảm tiến độ cho thuê, Kinh Bắc cần đẩy nhanh quá trình xây dựng hạ tầng. Trong khi đó, nhiều dự án khu công nghiệp và bất động sản dân dụng vẫn cần nguồn lực cho giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng và thực hiện nghĩa vụ tiền sử dụng đất.

Quy mô vốn đang nằm tại các dự án phần nào thể hiện trên bảng cân đối kế toán. Cuối tháng 6/2026, hàng tồn kho của Kinh Bắc ở mức khoảng 33.400 tỷ đồng, tập trung tại KĐT Tràng Cát, KĐT Khoái Châu, KCN Lộc Giang và KCN Tràng Duệ 3. Cùng thời điểm, tổng dư nợ vay ngắn và dài hạn đạt khoảng 32.700 tỷ đồng, tương đương 121% vốn chủ sở hữu.

Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026, trả lời thẳng câu hỏi của cổ đông về việc nhiều năm liên tiếp không hoàn thành kế hoạch, Chủ tịch HĐQT Đặng Thành Tâm cho biết những năm trước doanh nghiệp thường xây dựng mục tiêu ở mức cao nhằm tạo động lực tăng trưởng, nhưng kết quả bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố vĩ mô ngoài dự kiến.

Tuy nhiên, ông Tâm khẳng định kế hoạch lợi nhuận 3.000 tỷ đồng của năm 2026 đã được tính toán rất thận trọng và sẽ là cột mốc mở đầu cho chu kỳ phát triển mới của doanh nghiệp. "Kế hoạch năm nay được lập ra với tinh thần chắc chắn phải hoàn thành hoặc vượt mức, bèo nhất cũng phải đạt được con số này để không lỡ nhịp thêm", ông Đặng Thành Tâm nhấn mạnh.