Hơn 94% tài sản “nằm” tại Cát Bà Amatina, áp lực vốn của VCR ra sao?

Báo cáo tài chính bán niên 2026 sau soát xét của Công ty CP Đầu tư và Phát triển Du lịch ITC (HNX: VCR) cho thấy doanh nghiệp không ghi nhận doanh thu trong 6 tháng đầu năm và lỗ sau thuế gần 69,7 tỷ đồng, song quy mô tài sản vẫn tiếp tục gia tăng.

Tại ngày 30/6/2026, tổng tài sản VCR đạt hơn 5.578 tỷ đồng, tăng khoảng 146 tỷ đồng so với đầu năm. Phần lớn nguồn lực này đang tập trung tại dự án Khu đô thị Du lịch Cái Giá - Cát Bà, tên thương mại Cát Bà Amatina.

Hơn 5.200 tỷ đồng nằm tại Cát Bà Amatina

Ở phần tài sản ngắn hạn, VCR ghi nhận gần 1.786 tỷ đồng hàng tồn kho, toàn bộ là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các phân khu thuộc dự án Cái Giá - Cát Bà. Con số này tăng gần 48,2 tỷ đồng so với đầu năm.

Ở tài sản dài hạn, chi phí xây dựng cơ bản dở dang tại chính dự án này đạt hơn 3.471 tỷ đồng, tăng hơn 71,8 tỷ đồng.

Như vậy, riêng hàng tồn kho và xây dựng cơ bản dở dang tại Cát Bà Amatina đã đạt khoảng 5.257 tỷ đồng, tương đương hơn 94% tổng tài sản của VCR.

Trong khi hàng nghìn tỷ đồng nằm tại dự án, lượng tiền có tính thanh khoản cao của VCR khá mỏng. Tiền và các khoản tương đương tiền tại cuối tháng 6 chỉ khoảng 25,5 tỷ đồng, giảm hơn một nửa so với đầu năm.

Đáng chú ý, giá trị dự án tăng lên trong kỳ không chỉ đến từ các khoản chi đầu tư trực tiếp.

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, trong 6 tháng đầu năm, VCR đã vốn hóa gần 27,9 tỷ đồng chi phí lãi vay vào hàng tồn kho. Một khoản lãi vay khác hơn 86,5 tỷ đồng được vốn hóa vào chi phí xây dựng cơ bản dở dang.

Tổng cộng, hơn 114 tỷ đồng chi phí lãi vay trong nửa đầu năm chưa được ghi nhận ngay vào kết quả kinh doanh mà được cộng vào giá trị tài sản dự án.

Khoản nợ Vinaconex tiếp tục tăng thêm gần 60 tỷ đồng tiền lãi

Không chỉ có chi phí lãi vay được vốn hóa, VCR còn ghi nhận gần 59,4 tỷ đồng chi phí tài chính trong nửa đầu năm, trong khi cùng kỳ năm trước con số này gần như không đáng kể.

Toàn bộ khoản chi phí này chủ yếu đến từ lãi chậm thanh toán cho Vinaconex.

Tại ngày 30/6, VCR còn phải trả Tổng CTCP Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex, HoSE: VCG) gần 958,6 tỷ đồng liên quan đến hợp đồng hợp tác đầu tư phân khu CT02 tại dự án Cái Giá - Cát Bà.

Theo thuyết minh, khoản phải trả này gồm khoảng 570,6 tỷ đồng nợ gốc hợp đồng hợp tác đầu tư, hơn 277,1 tỷ đồng chi phí sử dụng vốn và gần 110,9 tỷ đồng lãi chậm thanh toán.

Đầu năm, tổng nghĩa vụ phải trả Vinaconex khoảng 899,3 tỷ đồng. Sau 6 tháng, khoản nợ tăng thêm gần 59,4 tỷ đồng, chủ yếu do lãi chậm thanh toán tiếp tục phát sinh.

Đây cũng gần tương ứng với khoản chi phí tài chính VCR phải hạch toán trong kỳ, trở thành một trong những nguyên nhân kéo kết quả kinh doanh xuống mức lỗ gần 70 tỷ đồng dù doanh nghiệp gần như không phát sinh hoạt động bán hàng.

Ngày 26/6, VCR và Vinaconex đã ký ba văn bản thỏa thuận, theo đó gia hạn thời gian thanh toán toàn bộ các khoản nợ đến ngày 26/8/2026.

Sau đó, ngày 6/7, VPBank phát hành ba phụ lục sửa đổi các thư bảo lãnh đã phát hành từ tháng 7/2025 để đảm bảo toàn bộ nghĩa vụ thanh toán của VCR đối với Vinaconex. Các thư bảo lãnh có hiệu lực đến ngày 6/9/2026.

Việc được gia hạn và có bảo lãnh ngân hàng giúp VCR có thêm dư địa xử lý nghĩa vụ thanh toán trong ngắn hạn. Tuy nhiên, về mặt kế toán, khoản gần 959 tỷ đồng vẫn đang nằm trên bảng cân đối của doanh nghiệp tại thời điểm cuối quý II.

Đây cũng là một trong những yếu tố đặt trong bối cảnh thanh khoản của VCR chưa thực sự "dư dả". Cuối tháng 6, tài sản ngắn hạn của doanh nghiệp ở mức gần 2.079 tỷ đồng, trong khi nợ phải trả ngắn hạn hơn 2.812 tỷ đồng, tức cao hơn khoảng 733 tỷ đồng.

Đáng nói, gần 1.786 tỷ đồng trong tài sản ngắn hạn lại là hàng tồn kho tại dự án, trong khi tiền và tương đương tiền chỉ hơn 25 tỷ đồng.

Chính chênh lệch giữa tài sản ngắn hạn và nợ ngắn hạn, cùng với tình trạng lỗ lũy kế gần 687 tỷ đồng, là cơ sở để đơn vị kiểm toán tiếp tục nhấn mạnh yếu tố không chắc chắn trọng yếu liên quan đến khả năng hoạt động liên tục của VCR.

Dù vậy, kiểm toán không đưa ra ý kiến ngoại trừ đối với báo cáo tài chính bán niên của doanh nghiệp. VCR cũng cho biết vẫn đảm bảo thanh toán các khoản vay đến hạn theo lịch và chưa phát sinh tình trạng chậm trả nợ vay đến hạn.

Vay mới để tiếp tục rót vốn vào dự án

Trong 6 tháng, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp dương khoảng 14,2 tỷ đồng. Ngược lại, dòng tiền đầu tư âm hơn 245 tỷ đồng, chủ yếu do chi tiền mua sắm, xây dựng tài sản cố định và các tài sản dài hạn khác.

Ở chiều ngược lại, dòng tiền tài chính dương tới 250,7 tỷ đồng. Trong đó, VCR đã vay thêm khoảng 503,8 tỷ đồng trong kỳ, đồng thời chi hơn 253,1 tỷ đồng để trả nợ gốc. Như vậy, lượng vay ròng tăng thêm khoảng 250,7 tỷ đồng, gần tương ứng quy mô dòng tiền đầu tư âm trong cùng giai đoạn.

Tại cuối tháng 6, tổng dư nợ vay ngắn và dài hạn của doanh nghiệp đạt khoảng 2.231 tỷ đồng, tăng hơn 250 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, khoản vay liên quan đến VPBank chiếm tỷ trọng lớn.

Theo thuyết minh, một hợp đồng vay tại VPBank có hạn mức tín dụng tối đa 2.800 tỷ đồng, nhằm bổ sung vốn thực hiện dự án Cái Giá - Cát Bà và trả nợ ngân hàng. Tài sản bảo đảm gồm các quyền tài sản và quyền sử dụng đất, bất động sản liên quan đến một phần dự án.

Trong bối cảnh đó, khả năng đưa Cát Bà Amatina từ trạng thái tích tụ tài sản sang tạo doanh thu sẽ trở thành yếu tố quyết định đối với bức tranh tài chính VCR trong thời gian tới.

Một tín hiệu đáng chú ý là doanh nghiệp đang ghi nhận hơn 644 tỷ đồng tiền đặt cọc của Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng An Gia Việt Nam liên quan đến việc chuyển nhượng một phần dự án có diện tích khoảng 23.932 m2. Khoản tiền này tương ứng 100% giá chuyển nhượng cố định theo thỏa thuận nhưng hiện vẫn được ghi nhận trong nợ phải trả, chưa trở thành doanh thu.

Theo thỏa thuận giữa hai bên, VCR có trách nhiệm hoàn tất các thủ tục pháp lý để được chấp thuận chuyển nhượng phần dự án này chậm nhất vào cuối năm 2026, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Năm 2026, doanh nghiệp đặt mục tiêu doanh thu 1.031 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 101 tỷ đồng. Sau nửa chặng đường, doanh thu vẫn bằng 0 và VCR đang lỗ gần 69,7 tỷ đồng.