Tăng tốc vào siêu dự án Thủ Thiêm

Phương án tham gia dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm đánh dấu bước chuyển đáng chú ý trong chiến lược của Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR).

Phương án tham gia vào siêu dự án Eco Smart City Thủ Thiêm mới chỉ được Ban lãnh đạo PDR hé lộ lần đầu tại Đại hội cổ đông thường niên diễn ra vào giữa tháng 4 năm 2026.

Khi đó, Chủ tịch HĐQT Nguyễn Văn Đạt chỉ chia sẻ mang tính thăm dò rằng doanh nghiệp là một trong những đối tác nội địa mong muốn bắt tay cùng Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) để triển khai dự án. Thời điểm ấy, thị trường vẫn nhìn nhận kế hoạch này dừng lại ở mức độ ý định.

Tuy nhiên, một kịch bản tăng tốc đáng kinh ngạc đã diễn ra ngay sau đó. Chỉ trong vòng khoảng 1 tháng, PDR liên tục thực hiện những bước đi pháp lý và tài chính mang tính quyết định. Chuỗi sự kiện dồn dập bắt đầu bằng Biên bản ghi nhớ ngày 26/5, đi kèm khoản đặt cọc "tiền tươi" 900 tỷ đồng được chuyển đi chỉ 2 ngày sau đó.

Đến ngày 22/6, cổ đông Phát Đạt chính thức thông qua chủ trương đầu tư vào Công ty TNHH Lotte Properties HCMC với tổng giá trị giao dịch dự kiến lên tới khoảng 10.400 tỷ đồng.

Đến ngày 26/6, khi Hội đồng quản trị PDR công bố quyết định nhận chuyển nhượng phần vốn góp tương ứng 35% vốn điều lệ tại pháp nhân dự án với giá trị dự kiến hơn 7.666 tỷ đồng.

Doanh nghiệp cũng cam kết cấu trúc dòng tiền để sẵn sàng góp thêm khoảng 2.727 tỷ đồng nhằm duy trì tỷ lệ sở hữu này nếu Lotte Properties HCMC thực hiện kế hoạch tăng vốn lên mức 12.000 tỷ đồng.

Cùng ngày, hợp đồng hợp tác chiến lược giữa Phát Đạt và Tập đoàn Lotte chính thức được ký kết, đi kèm một cái bắt tay quan trọng khác từ Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB Bank) với vai trò nhà tài trợ toàn bộ phần vốn tham gia của Phát Đạt tại dự án.

Loạt động thái này phản ánh một tư duy chiến lược hoàn toàn mới. Phát Đạt không đơn thuần mua cổ phần để kiếm lợi nhuận tài chính thụ động. Nhìn vào cấu trúc phân chia quyền lực, PDR sẽ đồng phát triển hợp phần nhà ở tại các lô 2-2, 2-4, 2-6 và độc lập đảm nhận vai trò phát triển hai khối cao ốc thương mại tại lô 2-1, 2-3 cùng hệ thống khối đế dịch vụ và tầng hầm.

Sự hiện diện trực tiếp ở các khâu phát triển sản phẩm, triển khai xây dựng và kiểm soát chi phí cho thấy doanh nghiệp đang chuyển dịch mạnh mẽ sang vai trò nhà đồng phát triển siêu tổ hợp sau giai đoạn tái cơ cấu, thị trường vốn chỉ quen thuộc với PDR qua các thương vụ tái cấu trúc nợ và phòng thủ.

Điểm tựa từ những cuộc "đại phẫu"

Nhìn vào bức tranh tài chính của Phát Đạt, con số cam kết đầu tư gần 10.393 tỷ đồng là một áp lực. Tính đến cuối quý I/2026, tổng tài sản hợp nhất của doanh nghiệp đạt khoảng 26.600 tỷ đồng, trong khi vốn chủ sở hữu đứng ở mức hơn 12.556 tỷ đồng.

Như vậy, quy mô của thương vụ Thủ Thiêm lần này chiếm tới khoảng 39% tổng tài sản và tương đương gần 83% vốn chủ sở hữu của chính PDR.

Đối với một doanh nghiệp bất động sản vừa bước qua giai đoạn “thắt lưng buộc bụng”, đây là lý do bắt buộc họ phải xin ý kiến cổ đông bằng văn bản do giá trị giao dịch vượt ngưỡng quy định pháp lý thông thường.

Để có đủ sức bền lọt vào “sân chơi” này, PDR đã có một cuộc "đại phẫu" toàn diện danh mục đầu tư từ đầu năm 2026. Thay vì ôm đồm quá nhiều quỹ đất dàn trải, Phát Đạt thực hiện rà soát quyết đoán, sẵn sàng bán đi những tài sản không còn phù hợp để tích lũy bộ đệm tài chính dồi dào, dồn toàn lực cho "át chủ bài" Thủ Thiêm.

Chiến lược này được minh chứng rõ nét qua chuỗi thương vụ thoái vốn liên tiếp. Cuối tháng 1, công ty con của PDR ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại Cao ốc Thiên Long (pháp nhân dự án Thuận An 1) và nhận ngay hơn 1.901 tỷ đồng tiền thanh toán đợt đầu.

Đến giữa tháng 5, doanh nghiệp hoàn tất rút 30% vốn tại Phát triển Đô thị Tam Hiệp.

Sang tháng 6, Phát Đạt tiếp tục thông qua chủ trương chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại Cao ốc Hòa Phú (chủ đầu tư dự án Thuận An 2) với giá không thấp hơn 3.000 tỷ đồng, kết hợp bán 99,34% vốn tại Đầu tư Serenity.

Theo tính toán của doanh nghiệp, riêng 2 thương vụ Hòa Phú và Serenity dự kiến sẽ đem về dòng tiền lên tới 6.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa dòng tiền đã thu về và các khoản mới dừng ở trạng thái dự kiến. Khoản hơn 1.901 tỷ đồng từ thương vụ Thiên Long là dòng tiền Phát Đạt cho biết đã nhận được.

Trong khi đó, nguồn thu từ các giao dịch tại Hòa Phú và Serenity vẫn phụ thuộc vào việc hoàn tất thủ tục, ký kết với đối tác, tiến độ chuyển nhượng và lịch thanh toán thực tế.

Dù vậy, chuỗi giao dịch cho thấy định hướng của Phát Đạt đang ngày càng rõ nét: giảm bớt các khoản đầu tư phân tán, thu gọn danh mục và chuyển hóa một phần tài sản thành nguồn lực tài chính tập trung.

Nguồn lực này có thể được ưu tiên cho các dự án quy mô lớn, vị trí chiến lược và có khả năng tạo thêm dư địa tăng trưởng, trong đó thương vụ tại Thủ Thiêm là ví dụ rõ nhất.

Phép thử lớn của Phát Đạt

Bên cạnh bài toán nguồn vốn, Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm còn là một phép thử bởi lịch sử triển khai kéo dài và không ít thăng trầm pháp lý.

Ngày 26/7/2017, Công ty TNHH Lotte Properties HCMC ký hợp đồng với UBND TP.HCM để thực hiện dự án có sử dụng đất tại khu chức năng số 2A, Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Đến tháng 6/2022, dự án được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; tháng 8 cùng năm, UBND TP.HCM ban hành quyết định giao và cho thuê đất để doanh nghiệp triển khai dự án.

Ngày 2/9/2022, Tập đoàn Lotte tổ chức lễ động thổ Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm. Tại thời điểm đó, tổng mức đầu tư của dự án được công bố khoảng 20.100 tỷ đồng, với các hạng mục khách sạn, khu dân cư và thương mại.

Tuy nhiên, sau lễ động thổ, dự án chưa thể triển khai phần xây dựng chính theo kế hoạch ban đầu do các vướng mắc về pháp lý và nghĩa vụ tài chính.

Đầu năm 2025, chủ đầu tư tổ chức khởi công hạng mục hạ tầng kỹ thuật. Song theo thông tin từ cơ quan chức năng, các công việc sau đó chủ yếu dừng ở dựng hàng rào và san lấp mặt bằng.

Ngày 30/6/2025, UBND TP.HCM phê duyệt giá đất cụ thể đối với khu đất thực hiện dự án, với giá trị hơn 16.190 tỷ đồng. Đây là một cơ sở quan trọng để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án.

Cũng trong năm 2025, trong quá trình làm việc với cơ quan chức năng để tháo gỡ vướng mắc về nghĩa vụ tài chính, pháp lý và tiến độ triển khai, Lotte Properties HCMC từng kiến nghị điều chỉnh tổng mức đầu tư dự án lên khoảng 57.000 tỷ đồng. Đi kèm đề xuất này, doanh nghiệp kiến nghị thay đổi cơ cấu góp vốn giữa các thành viên trong liên danh, gia hạn tiến độ và xử lý một số thủ tục còn tồn đọng.

Đến tháng 8/2025, Sở Tài chính TP.HCM tiếp nhận văn bản của Lotte Properties HCMC liên quan đến việc chấm dứt hợp đồng thực hiện dự án. Tuy nhiên, doanh nghiệp chưa nộp hồ sơ thực hiện thủ tục chấm dứt dự án theo quy định của Luật Đầu tư. Vì vậy, tại thời điểm Sở Tài chính cung cấp thông tin vào tháng 9/2025, Lotte Properties HCMC vẫn được xác định là nhà đầu tư dự án.

Thời điểm PDR chính thức lộ diện vào tháng 6/2026, tổng mức đầu tư dự kiến của siêu dự án này đã được đẩy lên con số khoảng 60.000 tỷ đồng.

Quy mô dòng vốn khổng lồ này chỉ ra rằng, thỏa thuận tài trợ của MB Bank dù là một tín hiệu cực kỳ tích cực nhưng mới chỉ giải quyết được bài toán "vé vào cửa" cho Phát Đạt. Điều kiện giải ngân chi tiết, lãi suất và tài sản bảo đảm vẫn là những thông tin chưa được công bố.

Hơn thế nữa, thách thức lớn nhất của Phát Đạt nằm ở bản chất của sản phẩm phức hợp. Khác với các dự án nhà ở cao tầng xây xong là bán đứt như The EverRich, Millennium hay tòa Zenia vừa cất nóc tháng 5/2026, Eco Smart City Thủ Thiêm đòi hỏi năng lực quản trị các loại tài sản có chu kỳ hoàn vốn rất dài bao gồm văn phòng hạng A, trung tâm thương mại và hạ tầng ngầm.

Điều này đặt ra yêu cầu khắt khe về năng lực cho thuê, kiểm soát chi phí vận hành dài hạn và đặc biệt là nghệ thuật phối hợp quản trị với một tập đoàn đa quốc gia có tiêu chuẩn nghiêm ngặt như Lotte.

Tại Đại hội đồng cổ đông năm 2026, ban lãnh đạo PDR từng đặt mục tiêu đưa vốn hóa doanh nghiệp lên 2,2 tỷ USD vào năm 2028. Để hiện thực hóa mục tiêu này, doanh nghiệp cần những dự án có quy mô, vị thế và khả năng tạo ra câu chuyện tăng trưởng khác biệt.

Dự án Eco Smart City Thủ Thiêm có thể là một phần trong lời giải đó. Nếu thương vụ hoàn tất và dự án được triển khai đúng kế hoạch, Phát Đạt có cơ hội mở rộng hiện diện tại khu trung tâm mới của TP.HCM, đồng thời chuyển dịch hình ảnh từ một nhà phát triển dự án nhà ở sang doanh nghiệp tham gia phát triển tổ hợp đô thị phức hợp quy mô lớn.

Tuy nhiên, giá trị thực của thương vụ sẽ không được đo bằng các nghị quyết hay lễ ký kết. Thị trường sẽ theo dõi tiến độ hoàn tất chuyển nhượng vốn, điều kiện tăng vốn tại pháp nhân dự án, khả năng giải ngân khoản tài trợ của MB, tiến độ hiện thực hóa dòng tiền từ các thương vụ thoái vốn và quan trọng nhất là tiến độ thực tế của Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm.

Sau nhiều năm được nhìn nhận chủ yếu qua các thương vụ tái cơ cấu tài sản, dự án tại Thủ Thiêm có thể mở ra một câu chuyện tăng trưởng mới cho Phát Đạt. Nhưng với quy mô vốn lớn, lịch sử dự án phức tạp và yêu cầu cao về quản trị, câu trả lời cuối cùng vẫn nằm ở khả năng biến các cam kết thành tiến độ, dòng tiền, sản phẩm và hiệu quả vận hành thực tế.