Sau năm lợi nhuận lao dốc, Bất động sản CRV (CRV) bất ngờ đặt mục tiêu lãi cao nhất lịch sử

Đặt mục tiêu lãi gấp 22 lần, trông vào “của để dành” gần 4.000 tỷ đồng

Sau một năm tài chính 2025 sụt giảm mạnh do "khoảng trống" bàn giao dự án, Công ty CP Tập đoàn Bất động sản CRV (HOSE: CRV) - thành viên thuộc hệ sinh thái Hoàng Huy Group vừa công bố tài liệu ĐHĐCĐ thường niên với kế hoạch kinh doanh mang tính bước ngoặt.

Cụ thể, CRV trình cổ đông kế hoạch doanh thu hợp nhất năm tài chính 2026 (áp dụng cho kỳ từ 01/04/2026 đến 31/03/2027) đạt 4.500 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế mục tiêu lên tới 1.700 tỷ đồng. Chỉ tiêu lợi nhuận này cao gấp hơn 22 lần kết quả thực hiện của năm 2025. Nếu hoàn thành, đây sẽ là mức doanh thu và lợi nhuận cao nhất của CRV kể từ khi doanh nghiệp bắt đầu công bố thông tin vào năm 2020.

Cơ sở để Ban lãnh đạo CRV tự tin đặt mục tiêu "nhảy vọt" đến từ việc kết thúc giai đoạn đầu tư và bắt đầu điểm rơi ghi nhận doanh thu. Tổng Giám đốc Phạm Thị Thu Huyền cho biết, dự án trọng điểm Hoàng Huy New City II đã chính thức bắt đầu bàn giao cho những nhóm khách hàng đầu tiên.

Dự án này có quy mô gần 50ha tại Thủy Nguyên (Hải Phòng) với tổng vốn đầu tư hơn 15.000 tỷ đồng. Đây được xem là dự án chủ lực, đóng vai trò quyết định đối với kế hoạch doanh thu và lợi nhuận của CRV trong năm tài chính 2026.

Động lực này được ghi nhận rõ nét qua khoản "của để dành" khổng lồ trên báo cáo tài chính kiểm toán năm tài chính 2025 (01/04/2025 - 31/03/2026). Tính đến ngày 31/03/2026, khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn của công ty vọt lên mức 3.960 tỷ đồng (tăng gấp 28 lần so với đầu kỳ).

Trong đó, riêng khách hàng đặt mua sản phẩm tại Hoàng Huy New City II đã chiếm đến 3.906 tỷ đồng. Đây là nguồn doanh thu hoãn lại lớn, phản ánh lượng sản phẩm đã được khách hàng thanh toán theo tiến độ nhưng chưa đủ điều kiện ghi nhận vào doanh thu. Khi dự án hoàn tất các điều kiện bàn giao, khoản tiền này có thể chuyển hóa thành kết quả kinh doanh thực tế trên sổ sách.

Trái với kỳ vọng phục hồi trong năm tài chính 2026, kết quả kinh doanh năm tài chính 2025 của CRV lại là một nốt trầm lớn. Doanh thu thuần trong kỳ chỉ đạt 331,6 tỷ đồng, giảm gần 85% so với mức 2.195 tỷ đồng của năm trước đó. Sự sụt giảm của hoạt động kinh doanh cốt lõi kéo lợi nhuận gộp từ 868 tỷ đồng xuống còn 156,9 tỷ đồng.

Dù doanh thu tài chính tăng gần gấp đôi lên 81,6 tỷ đồng và chi phí tài chính giảm mạnh từ 24,5 tỷ đồng xuống còn 5,5 tỷ đồng, các yếu tố này không đủ bù đắp sự suy giảm từ mảng bất động sản. Kết thúc năm tài chính 2025, CRV ghi nhận lợi nhuận sau thuế hơn 76,2 tỷ đồng, giảm 83,5% so với cùng kỳ.

So với kế hoạch được ĐHĐCĐ thông qua, doanh nghiệp mới chỉ hoàn thành khoảng 8% chỉ tiêu doanh thu và 5% chỉ tiêu lợi nhuận.

Đáng chú ý, trên nền vốn chủ sở hữu lên tới 7.579 tỷ đồng, mức lợi nhuận sau thuế 76,2 tỷ đồng khiến tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE) của CRV rơi xuống xấp xỉ 1%. Đây là hiệu suất sử dụng vốn khá thấp so với chính quy mô tài sản và kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp trong các giai đoạn có nguồn hàng bàn giao lớn.

Lý giải về kết quả này, ban điều hành CRV cho biết doanh nghiệp chịu tác động từ “khoảng trống” bàn giao dự án. Các dự án từng đóng góp nguồn thu chính như Hoàng Huy Commerce - Tòa H1, Hoàng Huy Grand Tower tại Hải Phòng và Gold Tower tại Hà Nội cơ bản đã hoàn thành, bàn giao phần lớn sản phẩm cho khách hàng trong các năm trước. Vì vậy, dư địa ghi nhận doanh thu trong năm tài chính 2025 không còn nhiều.

Trong khi đó, dự án gối đầu Hoàng Huy New City II dù được tập trung nguồn lực triển khai nhưng chưa kịp bước vào giai đoạn hạch toán. Doanh nghiệp từng dự kiến bàn giao dự án từ quý IV năm tài chính 2025, sau đó điều chỉnh sang quý I năm tài chính 2026 để phù hợp với diễn biến thực tế của thị trường.

Việc chưa thể ghi nhận doanh thu từ dự án mới đã tạo ra khoảng trống lớn trong kết quả kinh doanh năm qua. Cũng trong tài liệu trình cổ đông, HĐQT CRV đề xuất không chia cổ tức năm 2025, nhằm giữ lại hơn 466 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế chưa phân phối để phục vụ hoạt động đầu tư.

“Sạch” nợ vay tài chính, nhưng gần 64% tài sản nằm ở hàng tồn kho

Dù kết quả kinh doanh trầm lắng, quy mô tài sản và cấu trúc tài chính của CRV tại thời điểm cuối năm tài chính 2025 lại cho thấy những điểm tựa đáng chú ý cho chu kỳ mới. Tính đến ngày 31/3/2026, tổng tài sản của doanh nghiệp đạt gần 11.987 tỷ đồng, tăng hơn 34% so với đầu kỳ.

Trong cơ cấu tài sản, hàng tồn kho đạt 7.645 tỷ đồng, tăng 31,4% và chiếm gần 64% tổng tài sản. Phần lớn giá trị hàng tồn kho tập trung tại chi phí sản xuất kinh doanh dở dang của dự án Hoàng Huy New City II với hơn 7.230 tỷ đồng, tăng hơn 2.045 tỷ đồng sau một năm.

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, dự án Hoàng Huy New City II đang được triển khai tại phường Thủy Nguyên, TP Hải Phòng, bao gồm nhà ở thấp tầng, chung cư nhà ở xã hội và tổ hợp thương mại dịch vụ. Đến cuối tháng 3/2026, một số khu nhà ở thấp tầng đã hoàn thành phần thô, trong khi các hạng mục chung cư nhà ở xã hội và tổ hợp thương mại vẫn đang tiếp tục thi công.

Ngoài Hoàng Huy New City II, CRV còn ghi nhận lượng thành phẩm bất động sản chưa tiêu thụ hết tại một số dự án đã hoàn thành. Cụ thể, thành phẩm tại Tòa N01 đạt 413,7 tỷ đồng, tại Hoàng Huy Commerce - Tòa H1 đạt 379,6 tỷ đồng và tại Gold Tower đạt 22,6 tỷ đồng. Đây chủ yếu là các căn hộ, sàn thương mại hoặc trung tâm thương mại đã hoàn thành nhưng chưa bán hết.

Song song đó, doanh nghiệp còn ghi nhận gần 198,1 tỷ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang liên quan đến khu đất số 17B Bà Triệu. Theo thuyết minh, khoản mục này phục vụ việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, nhằm phát triển trụ sở văn phòng kết hợp cho thuê. Đến cuối kỳ, CRV cho biết vẫn đang thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến thương vụ nhận chuyển nhượng khu đất này.

Xét về nghĩa vụ nợ, cơ cấu nguồn vốn của CRV cũng có những đặc trưng riêng. Nợ phải trả tại ngày 31/3/2026 tăng mạnh từ 1.397 tỷ đồng lên 4.408 tỷ đồng. Tuy nhiên, mức tăng này chủ yếu đến từ khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn gần 3.960 tỷ đồng, thay vì nợ vay tài chính.

Đáng chú ý, CRV đã tất toán toàn bộ hơn 612 tỷ đồng dư nợ vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn, dài hạn có từ đầu kỳ, đưa dư nợ vay tài chính về mức gần như bằng không. Việc nguồn vốn hoạt động được tài trợ chủ yếu bằng tiền ứng trước của khách hàng thay vì đòn bẩy ngân hàng giúp doanh nghiệp giảm đáng kể áp lực chi phí lãi vay.

Cùng với đó, CRV duy trì lượng tiền mặt và đầu tư tài chính ngắn hạn gần 1.700 tỷ đồng. Trong đó, đầu tư tài chính ngắn hạn đạt 1.402 tỷ đồng, tăng 73,3% so với đầu kỳ. Các khoản phải thu ngắn hạn đạt 676 tỷ đồng, tăng 31%.

Không chia cổ tức 2025, chuẩn bị dòng tiền cho dự án gối đầu

Bên cạnh kế hoạch kinh doanh năm 2026, HĐQT CRV cũng trình cổ đông chiến lược tái đầu tư dài hạn. Công ty quyết định không chia cổ tức năm 2025 dù còn hơn 466 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế chưa phân phối để tập trung dòng tiền. Tuy nhiên, với triển vọng kinh doanh khởi sắc năm tới, CRV dự kiến sẽ chi trả cổ tức năm 2026 với tỷ lệ lên tới 25%.

Đồng thời, CRV lên kế hoạch chi tối đa 800 tỷ đồng để mua 80 triệu cổ phần phát hành thêm của công ty con là Công ty CP Phát triển Nhà Đại Lộc. Nhà Đại Lộc (công ty con do CRV sở hữu 99,99% vốn) là đơn vị có năng lực lõi khi từng phát triển tòa H1 thuộc dự án Hoàng Huy Commerce.

Đầu tháng 4/2026, đơn vị này đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất lô I.14 thuộc Khu đô thị mới Bắc sông Cấm, Thủy Nguyên, Hải Phòng. Đây là dự án tổ hợp hỗn hợp cao tầng và thương mại quy mô 3,2ha, tổng mức đầu tư hơn 6.200 tỷ đồng, tọa lạc ngay sát Trung tâm hành chính mới của TP. Hải Phòng. Dự án quy hoạch gồm 2 tòa tháp chung cư cao tối đa 41 tầng cùng khu thương mại dịch vụ tiện ích.

Để tài trợ cho siêu dự án mới này, Nhà Đại Lộc sẽ tăng vốn điều lệ từ 1.820 tỷ đồng lên 5.220 tỷ đồng trong giai đoạn 2026-2027. Sau khi mua thêm cổ phần, tỷ lệ sở hữu của CRV tại Nhà Đại Lộc sẽ giảm xuống nhưng vẫn duy trì trên mức 50% để giữ quyền chi phối.

Theo lộ trình, Nhà Đại Lộc sẽ dứt điểm bàn giao phần còn lại của Hoàng Huy Commerce trong năm 2026 và triển khai ngay dự án I.14 Bắc Sông Cấm, dự kiến bắt đầu bàn giao và ghi nhận doanh thu từ năm 2028. Đây được định vị là dòng tiền gối đầu chiến lược, đảm bảo tăng trưởng dài hạn cho CRV sau khi chu kỳ hạch toán của Hoàng Huy New City II khép lại.

Nhìn tổng thể, năm tài chính 2026 sẽ là giai đoạn kiểm chứng khả năng chuyển hóa các lợi thế đã tích lũy của CRV thành kết quả kinh doanh thực chất. Sau một năm chịu tác động từ sự lệch pha giữa các chu kỳ dự án, điểm tựa lớn nhất của doanh nghiệp hiện nằm ở tiến độ bàn giao Hoàng Huy New City II và khả năng ghi nhận doanh thu đúng kế hoạch.

Dù cấu trúc tài chính đã bớt áp lực hơn nhờ không còn phụ thuộc nhiều vào nợ vay, triển vọng phục hồi của CRV vẫn phụ thuộc trực tiếp vào việc khoản tiền khách hàng đã ứng trước có được chuyển hóa thành doanh thu và lợi nhuận trong kỳ hay không. Đây cũng sẽ là cơ sở quan trọng để doanh nghiệp cải thiện hiệu suất sinh lời và thực hiện các kế hoạch phân phối lợi ích cho cổ đông trong năm tài chính mới.