Lợi nhuận giảm mạnh trong nửa đầu năm, Kinh Bắc (KBC) vẫn còn “át chủ bài” cho giai đoạn tới

Báo cáo mới của Chứng khoán ACB (ACBS) cho thấy bức tranh khá trái chiều tại Tổng Công ty CP Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HoSE: KBC). Trong khi nền tảng dài hạn vẫn được đánh giá tích cực, kết quả kinh doanh nửa đầu năm 2026 lại thấp hơn đáng kể kỳ vọng.

Tràng Cát lùi kế hoạch, áp lực dồn về cuối năm

Quý II, KBC ghi nhận 589 tỷ đồng doanh thu, tăng nhẹ 2% so với cùng kỳ, nhưng lợi nhuận sau thuế chỉ còn 34 tỷ đồng, giảm tới 91%. Lũy kế 6 tháng, doanh thu đạt 1.925 tỷ đồng, giảm 46%, còn lợi nhuận sau thuế giảm 78% xuống 269 tỷ đồng.

So với kế hoạch cả năm 10.000 tỷ đồng doanh thu và 3.000 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, doanh nghiệp mới hoàn thành lần lượt khoảng 19% và 9%. Nguyên nhân chính đến từ mảng khu công nghiệp, khi doanh thu cho thuê đất giảm 71% xuống 828 tỷ đồng.

KBC chỉ bàn giao khoảng 21 ha đất khu công nghiệp trong nửa đầu năm, thấp hơn nhiều mức 85,8 ha cùng kỳ. Tuy nhiên, diện tích đã ký MOU đến cuối tháng 6 đạt khoảng 170 ha, cho thấy lượng hợp đồng chờ ghi nhận vẫn tương đối lớn.

ACBS dự báo trong cả năm, KBC có thể ký mới khoảng 100 ha và bàn giao khoảng 150 ha, tương ứng doanh thu khoảng 6.000 tỷ đồng. Việc đẩy nhanh tiến độ trong nửa cuối năm vì vậy sẽ quyết định khả năng cải thiện kết quả kinh doanh.

Ở mảng nhà ở, tình hình tích cực hơn khi KBC bán được 856 căn nhà ở xã hội tại KĐT Tràng Duệ và bàn giao tổng cộng 899 căn tại Tràng Duệ và thị trấn Nếnh. Nhờ đó, doanh thu chuyển nhượng bất động sản tăng 74%, đạt 717 tỷ đồng.

Dù vậy, ACBS đã lùi giả định bán 15 ha tại dự án Tràng Cát từ năm 2026 sang 2027, tương ứng khoảng 1.400 tỷ đồng doanh thu được chuyển sang kỳ sau. Nguyên nhân đến từ thị trường bất động sản thương mại còn khó khăn trong bối cảnh lãi suất cao và tín dụng được kiểm soát chặt hơn.

ACBS hiện ước doanh thu năm 2026 của KBC đạt 8.149 tỷ đồng, tăng 21,9%, còn lợi nhuận sau thuế công ty mẹ đạt khoảng 2.206 tỷ đồng, gần như đi ngang. Sang năm 2027, khi Tràng Cát đóng góp nhiều hơn, lợi nhuận có thể tăng gần 30% lên 2.855 tỷ đồng.

Quỹ đất lớn vẫn là cơ sở cho kỳ vọng dài hạn

Dù điều chỉnh dự báo ngắn hạn, ACBS vẫn duy trì khuyến nghị KHẢ QUAN đối với KBC và đưa ra giá mục tiêu 32.300 đồng/cổ phiếu, thấp hơn 12% so với ước tính trước. So với thị giá khoảng 27.000 đồng, mức định giá này vẫn tương ứng dư địa tăng khoảng 20%.

Cơ sở chính nằm ở quỹ đất khu công nghiệp tương đối lớn và lớp dự án mới đang được chuẩn bị. Tại Nam Sơn Hạp Lĩnh, KBC còn khoảng 42 ha đất chưa cho thuê trên tổng diện tích thương phẩm khoảng 204 ha; tỷ lệ lấp đầy hiện ở mức 79,6%.

Tân Phú Trung còn khoảng 98 ha đất thương phẩm, Quang Châu mở rộng còn khoảng 5 ha, trong khi các cụm công nghiệp tại Hưng Yên còn khoảng 65 ha. Đây là nguồn diện tích có thể tiếp tục đóng góp trong ngắn và trung hạn nếu tiến độ ký hợp đồng và bàn giao được cải thiện.

Đáng chú ý hơn là nhóm dự án mới. Tràng Duệ 3 tại Hải Phòng có quy mô 653 ha, trong đó khoảng 470 ha đất thương phẩm và đã được chấp thuận chủ trương đầu tư; Quế Võ mở rộng 2 đã bắt đầu bàn giao từ quý I/2026.

Danh mục dài hạn còn có Tân Tập 654 ha, Lộc Giang 466 ha, Phú Bình 675 ha, Sông Hậu 2 khoảng 380 ha, Tân Dân 199 ha, cùng Kim Thành 2, Bình Giang và một số dự án khác. Quy mô này giúp KBC duy trì dư địa mở rộng nguồn cung trong nhiều năm tới.

Triển vọng của nhóm khu công nghiệp cũng được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI tiếp tục tập trung vào sản xuất. Theo ACBS, công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm khoảng 55% tổng vốn FDI vào Việt Nam trong bảy tháng đầu năm 2026.