Chuyên gia gọi tên 3 cổ phiếu bất động sản đáng chú ý giai đoạn 2026–2027

Thị trường bất động sản chưa bước vào một chu kỳ phục hồi đồng đều. Theo báo cáo ngành mới công bố của Chứng khoán MB, lãi suất cao vẫn là yếu tố cản trở đáng kể đối với nhu cầu mua nhà và tỷ lệ hấp thụ trong quý II. Trong bối cảnh đó, diễn biến giữa các khu vực được dự báo tiếp tục phân hóa, với miền Bắc có dấu hiệu chậm lại, còn miền Nam dù đã phục hồi nhưng tiến độ có thể thấp hơn kỳ vọng.

Lãi suất cao kéo chậm sức mua, thị trường hai miền đi theo hai nhịp khác nhau

Tại phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội, MBS cho rằng sức cầu bắt đầu suy yếu sau giai đoạn giá nhà tăng mạnh. Tỷ lệ hấp thụ có dấu hiệu giảm khi người mua chịu áp lực lớn hơn từ chi phí vốn. Mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao khiến khả năng chi trả bị thu hẹp, nhất là với nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.

Bên cạnh yếu tố lãi suất, tâm lý nhà đầu tư cũng thận trọng hơn khi Hà Nội bước vào giai đoạn tái định hình không gian đô thị. Các quy hoạch mới, cực tăng trưởng mới và hệ thống hạ tầng giao thông đang thay đổi kỳ vọng về vị trí, giá trị và tiềm năng tăng giá của từng khu vực. Theo MBS, điều này có thể khiến thị trường phía Bắc bước vào giai đoạn trầm lắng trong ngắn hạn, trước khi hình thành mặt bằng giá và kỳ vọng mới.

Ở chiều ngược lại, bất động sản phía Nam đã xuất hiện tín hiệu phục hồi từ cuối năm 2025. Động lực chủ yếu đến từ nguồn cung căn hộ cải thiện và dòng tiền dịch chuyển từ Hà Nội vào TP.HCM cũng như các khu vực lân cận, sau khi giá nhà tại phía Bắc tăng mạnh khiến hiệu suất đầu tư suy giảm.

Tuy nhiên, MBS cho rằng đà phục hồi tại phía Nam trong năm 2026 sẽ không quá nhanh. Lãi suất cao tiếp tục làm tăng chi phí vốn, ảnh hưởng tới cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư. Trong đó, phân khúc thấp tầng có thể chịu áp lực lớn hơn do phụ thuộc nhiều vào dòng tiền đầu tư và kỳ vọng tăng giá. Ngược lại, căn hộ được đánh giá có triển vọng tích cực hơn nhờ nhu cầu ở thực vẫn hiện hữu.

Dù vậy, ngay cả với phân khúc căn hộ, tỷ lệ hấp thụ vẫn có thể chịu sức ép nếu nguồn cung tăng nhanh. Điều này cho thấy thị trường không thiếu hoàn toàn nhu cầu, nhưng người mua đang chọn lọc kỹ hơn về giá, vị trí, pháp lý và khả năng khai thác thực tế.

Một điểm được MBS nhấn mạnh là vai trò dài hạn của hạ tầng. Việc phát triển hệ thống metro, đường sắt liên vùng và các trục giao thông mới có thể mở rộng không gian đô thị, tăng kết nối với các đô thị vệ tinh và tạo nền tảng cho thị trường bất động sản trong nhiều năm tới.

Tuy nhiên, tác động của hạ tầng thường cần thời gian để phản ánh vào sức mua thực tế. Trong ngắn hạn, tiến độ triển khai còn kéo dài, cộng với lãi suất cao, có thể khiến các đại đô thị vùng ven tiếp tục gặp thách thức về tỷ lệ hấp thụ.

Giai đoạn 2026–2027, MBS dự báo thị trường sơ cấp vẫn chịu ảnh hưởng lớn từ Vinhomes với các đại đô thị quy mô lớn. Song song với đó, nhóm doanh nghiệp sở hữu quỹ đất hưởng lợi từ hạ tầng, hoặc tham gia các dự án BT, PPP, cũng có thể thu hút sự quan tâm của dòng tiền đầu tư.

VRE, DXG và CII được MBS đánh giá là ba cơ hội đáng chú ý

Trên cơ sở triển vọng ngành, MBS lựa chọn VRE, DXG và CII là ba cổ phiếu bất động sản đáng chú ý trong giai đoạn 2026–2027. Đây là các doanh nghiệp có câu chuyện riêng, gắn với bán lẻ, phát triển dự án nhà ở và đầu tư hạ tầng.

Với Vincom Retail, mã VRE, MBS đánh giá doanh nghiệp đang chuyển dịch mô hình hoạt động từ trung tâm thương mại truyền thống sang hướng “One-stop Shoptainment”. Mô hình này kết hợp mua sắm, giải trí và trải nghiệm, nhằm kéo dài thời gian lưu trú của khách hàng tại trung tâm thương mại và thúc đẩy chi tiêu.

Đây là hướng đi quan trọng trong bối cảnh hành vi tiêu dùng thay đổi, thương mại điện tử phát triển nhanh và các trung tâm thương mại cần tạo thêm lý do để khách hàng quay lại. Nếu mô hình mới phát huy hiệu quả, VRE có thể cải thiện chất lượng khai thác mặt bằng và duy trì sức hút với khách thuê.

Chu kỳ mở rộng của VRE cũng được MBS đánh giá tích cực. Doanh nghiệp dự kiến đưa Vincom Plaza Đan Phượng vào vận hành trong năm 2026, mở thêm hai trung tâm thương mại trong năm 2027 và tiếp tục mở rộng tại các tổ hợp Global Gate, Green Paradise trong các năm sau. Ngoài mảng cho thuê, hoạt động chuyển nhượng bất động sản cũng được kỳ vọng đóng góp mạnh hơn từ năm 2027, với điểm rơi bàn giao tại Royal Island và Golden Avenue.

Với Đất Xanh, mã DXG, triển vọng được MBS đặt vào hai dự án trọng điểm là Gem Sky World và The Privé. Trong đó, The Privé được xem là động lực tăng trưởng chính trong giai đoạn 2025–2026. MBS cho rằng nguồn cung căn hộ còn khan hiếm, trong khi mặt bằng giá tại TP.HCM duy trì cao, có thể giúp dự án đạt giá bán bình quân khoảng 120–130 triệu đồng/m2.

Biên lợi nhuận gộp của The Privé được ước tính khoảng 60%. Đợt mở bán đầu tiên với khoảng 250 căn đã tiêu thụ hết, cho thấy nhu cầu vẫn tích cực ở các dự án có vị trí, pháp lý và sản phẩm phù hợp. Với đợt mở bán thứ hai khoảng 220 căn, MBS dự báo tỷ lệ hấp thụ có thể đạt khoảng 90%.

Trong giai đoạn 2026–2027, lợi nhuận của DXG được kỳ vọng chủ yếu đến từ bàn giao Gem Sky World và The Privé. Dòng tiền từ hai dự án này cũng có thể giúp doanh nghiệp chuẩn bị nguồn lực cho các dự án dài hạn như Park View và Park City, khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ.

Với CII, luận điểm đầu tư của MBS đến từ khả năng hưởng lợi của các doanh nghiệp xây lắp, hạ tầng theo hình thức PPP trong bối cảnh đầu tư công được đẩy mạnh. Ngoài ra, TP.HCM dự kiến có thể tổ chức đấu giá 5 lô đất tại Thủ Thiêm trong năm 2026. Nếu hoạt động đấu giá được nối lại, mặt bằng giá mới tại khu vực này có thể hỗ trợ quá trình tái định giá quỹ đất của CII.

Theo MBS, CII có thể hưởng lợi đồng thời từ backlog xây lắp tăng trưởng và quỹ đất tích lũy với giá vốn tương đối thấp. Đây là yếu tố tạo điểm nhấn cho cổ phiếu trong giai đoạn thị trường bất động sản vẫn phân hóa và dòng tiền có xu hướng tìm đến các doanh nghiệp có câu chuyện cụ thể.