Bất động sản hụt hơi, Nhà Đà Nẵng (NDN) mang gần nửa tài sản đầu tư chứng khoán

Từng sở hữu nguồn tiền mặt dồi dào nhờ dòng tiền tích lũy từ các dự án bất động sản, Công ty CP Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (HNX: NDN) đang trải qua một bước chuyển mình rõ nét để trở thành một "tay chơi" chứng khoán quy mô hàng trăm tỷ đồng. Việc rút gần cạn quỹ tiền gửi để bơm trực tiếp vào thị trường cổ phiếu đem lại cho doanh nghiệp những khoản lãi tạm tính ấn tượng. Tuy nhiên, sự dịch chuyển này cũng đang đẩy cơ cấu tài sản và triển vọng lợi nhuận của Nhà Đà Nẵng vào trạng thái đặc biệt nhạy cảm trước những biến động của thị trường.

Dồn gần nửa tài sản vào cổ phiếu

Theo Báo cáo tài chính quý II/2026, NDN ghi nhận doanh thu thuần đạt 7,53 tỷ đồng, tăng 29,6% so với cùng kỳ năm trước nhờ phát sinh doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng dự án. Biên lợi nhuận gộp cải thiện vượt bậc từ 28,9% lên 42,1%, giúp lợi nhuận gộp trong kỳ đạt 3,17 tỷ đồng, tăng tới 88,7%. Dù vậy, quy mô đóng góp từ mảng bất động sản cốt lõi vẫn rất khiêm tốn khi đặt cạnh nguồn thu tài chính. Riêng doanh thu tài chính trong quý đạt 28,53 tỷ đồng, tăng 31,7% và cao gấp gần 4 lần doanh thu thuần. Chênh lệch này cho thấy kết quả kinh doanh của NDN hiện được nâng đỡ chủ yếu bởi hoạt động tài chính, thay vì phát triển và chuyển nhượng bất động sản.

Mặc dù cả lợi nhuận gộp và doanh thu tài chính cùng tăng trưởng tích cực, lợi nhuận sau thuế quý II/2026 của Nhà Đà Nẵng vẫn giảm 10,9%, xuống còn 26,13 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ chi phí tài chính gia tăng lên 1,47 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước doanh nghiệp được hoàn nhập tới 6,75 tỷ đồng dự phòng. Lũy kế 6 tháng đầu năm 2026, NDN đạt 24,46 tỷ đồng doanh thu, tăng 126,9% so với cùng kỳ. Trái lại, lợi nhuận sau thuế lao dốc 65,7%, xuống còn 25,5 tỷ đồng do phát sinh chi phí trích lập dự phòng giảm giá từ danh mục chứng khoán. Tuy nhiên, nhờ đặt kế hoạch cả năm 2026 tương đối khiêm tốn với 75,3 tỷ đồng doanh thu và 37,2 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, kết thúc nửa đầu năm, doanh nghiệp đã hoàn thành 32% chỉ tiêu doanh thu và thực hiện tới 68,5% chỉ tiêu lợi nhuận.

Sự chuyển dịch dòng vốn của Nhà Đà Nẵng rõ hơn trên bảng cân đối kế toán. Tính đến ngày 30/6/2026, tổng tài sản của doanh nghiệp đạt 1.356,7 tỷ đồng, tăng 4,3% so với đầu năm. Trong đó, nhóm tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn chiếm tỷ trọng áp đảo với 835,1 tỷ đồng, tương đương 61,55% tổng tài sản; tiếp theo là bất động sản đầu tư với 268,5 tỷ đồng (chiếm 19,79%) và các khoản phải thu ngắn hạn ở mức 131,3 tỷ đồng (chiếm 9,68%).

Dù tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn vẫn chiếm tỷ trọng áp đảo, cơ cấu bên trong nhóm tài sản này đã thay đổi mạnh sau 6 tháng. Lượng tiền và các khoản tương đương tiền của công ty bốc hơi tới 89,9%, giảm từ 261,6 tỷ đồng xuống còn vỏn vẹn 26,3 tỷ đồng. Ngược lại, giá gốc danh mục chứng khoán kinh doanh tăng 69,5%, từ khoảng 389 tỷ đồng lên 659,4 tỷ đồng. Đến cuối quý II, quy mô danh mục cổ phiếu đã gấp gần 25 lần lượng tiền và tương đương tiền, đồng thời cao gấp khoảng 27 lần doanh thu thuần tạo ra trong nửa đầu năm. Tương quan này phản ánh chứng khoán không còn là kênh gửi gắm vốn nhàn rỗi tạm thời, mà đã trở thành cấu phần sống còn trong mô hình hoạt động của doanh nghiệp.

Tính theo thị giá cuối quý II/2026, danh mục chứng khoán của NDN có giá trị hợp lý khoảng 823 tỷ đồng, mang lại khoản lãi tạm tính hơn 163 tỷ đồng so với giá gốc. Tuy nhiên, do một số khoản đầu tư giảm sâu dưới giá vốn, doanh nghiệp đồng thời phải trích lập gần 27 tỷ đồng dự phòng giảm giá. Mức tăng giá của toàn danh mục phụ thuộc rất lớn vào cổ phiếu VHM của Vinhomes. Với giá gốc khoảng 84 tỷ đồng, khoản đầu tư vào VHM hiện đạt giá trị hợp lý khoảng 204 tỷ đồng, tương ứng mức lãi tạm tính gần 120 tỷ đồng và gánh tới 3/4 tổng mức chênh lệch tăng của toàn danh mục. Đứng sau VHM là khoản đầu tư 92,4 tỷ đồng vào cổ phiếu HPG của Tập đoàn Hòa Phát với mức lãi tạm tính 30 tỷ đồng. Ngoài ra, các khoản rót vốn vào MBB (78 tỷ đồng) và GEX (51,6 tỷ đồng) cùng ghi nhận mức lãi khoảng 7 tỷ đồng mỗi mã, qua đó bù đắp cho khoản tạm lỗ 3 tỷ đồng tại VPB và mức lỗ nhẹ ở nhóm cổ phiếu còn lại.

Mặc dù việc tập trung vốn vào danh mục chứng khoán giúp Nhà Đà Nẵng ghi nhận kết quả tài chính tích cực trong ngắn hạn, chiến lược này cũng tạo ra khoảng trống lớn về thanh khoản. Trong 6 tháng đầu năm 2026, dòng tiền kinh doanh chính của doanh nghiệp ghi nhận mức âm kỷ lục 261,9 tỷ đồng, vượt xa mức âm 5,8 tỷ đồng của cùng kỳ. Dòng tiền đầu tư cũng âm 20,7 tỷ đồng, buộc doanh nghiệp phải bù đắp bằng dòng tiền tài chính dương 47,4 tỷ đồng nhờ gia tăng vay nợ.

Được và mất khi đặt cược vào cổ phiếu

Trong nhiều năm qua, đầu tư chứng khoán ngày càng có ảnh hưởng lớn đến bức tranh tài chính của NDN. Hoạt động này từng mang lại nguồn thu đáng kể, nhưng cũng khiến lợi nhuận của doanh nghiệp biến động mạnh theo diễn biến thị trường. Sau khi thu hẹp danh mục vào cuối năm 2018, NDN nhanh chóng trở lại thị trường. Theo đó, danh mục chứng khoán kinh doanh tăng từ khoảng 107,6 tỷ đồng cuối năm 2019 lên 130,8 tỷ đồng cuối năm 2020 và 485,8 tỷ đồng cuối năm 2021.

Trong giai đoạn thị trường thuận lợi, hoạt động đầu tư cổ phiếu mang lại nguồn thu đáng kể cho doanh nghiệp. Riêng năm 2021, NDN ghi nhận hơn 130 tỷ đồng lãi kinh doanh chứng khoán. Tuy nhiên, việc mở rộng danh mục cũng khiến một phần ngày càng lớn tài sản của doanh nghiệp chịu ảnh hưởng trực tiếp từ biến động giá cổ phiếu. Mặt trái bộc lộ rõ trong năm 2022, khi thị trường chứng khoán điều chỉnh mạnh. Nhà Đà Nẵng ghi nhận khoảng 114,5 tỷ đồng lỗ kinh doanh chứng khoán và 63,6 tỷ đồng chi phí dự phòng giảm giá chứng khoán kinh doanh. Hai khoản này làm chi phí tài chính tăng thêm tổng cộng khoảng 178,1 tỷ đồng. Trong khi đó, doanh thu thuần cả năm chỉ đạt 3,42 tỷ đồng. Kết quả, doanh nghiệp lỗ sau thuế 142,96 tỷ đồng.

Năm 2023, Nhà Đà Nẵng đảo chiều báo lãi sau thuế 218,15 tỷ đồng. Theo giải trình của doanh nghiệp, doanh thu thuần tăng lên 435,76 tỷ đồng chủ yếu nhờ tiếp tục bàn giao và ghi nhận doanh thu bán căn hộ tại Monarchy Block B. Đồng thời, chi phí tài chính giảm mạnh so với năm 2022 khi các khoản lỗ và chi phí dự phòng liên quan đến chứng khoán thu hẹp. Như vậy, sự phục hồi trong năm này không chỉ đến từ đầu tư tài chính mà chủ yếu gắn với việc ghi nhận doanh thu bất động sản.

Đến năm 2024, khi nguồn thu từ Monarchy Block B giảm mạnh, ảnh hưởng của hoạt động đầu tư tài chính một lần nữa trở nên rõ nét. Chi phí tài chính của NDN tăng lên hơn 78 tỷ đồng, trong đó có lỗ kinh doanh chứng khoán và chi phí dự phòng giảm giá danh mục. Lợi nhuận sau thuế theo đó chỉ còn 36,18 tỷ đồng, giảm 83,4% so với năm 2023. Cuối năm, giá gốc danh mục chứng khoán kinh doanh đạt khoảng 389 tỷ đồng, trong khi số dư dự phòng giảm giá ở mức 14,56 tỷ đồng.

Bức tranh tiếp tục đảo chiều trong năm 2025. Doanh thu thuần giảm hơn một nửa, còn 26,56 tỷ đồng, nhưng doanh thu tài chính tăng lên 185,33 tỷ đồng, trong đó lãi kinh doanh chứng khoán đạt gần 173 tỷ đồng. Con số gần 173 tỷ đồng chỉ phản ánh phần lãi từ các giao dịch có lợi nhuận, chưa phải kết quả ròng của toàn bộ hoạt động đầu tư cổ phiếu. Ở chiều ngược lại, NDN vẫn ghi nhận 28,85 tỷ đồng lỗ kinh doanh chứng khoán, đồng thời phát sinh khoản hoàn nhập dự phòng giảm giá danh mục. Sau khi tính toàn bộ doanh thu và chi phí, doanh nghiệp báo lãi sau thuế khoảng 170,08 tỷ đồng, gấp 4,7 lần năm 2024. Theo Báo cáo thường niên 2025, trong giai đoạn chưa triển khai dự án mới, Nhà Đà Nẵng đã điều chỉnh cơ cấu hoạt động theo hướng khai thác tài sản hiện hữu và đầu tư tài chính. Sự chuyển dịch này giúp doanh nghiệp duy trì lợi nhuận khi doanh thu thuần sụt giảm mạnh, song cũng khiến kết quả kinh doanh ngày càng nhạy cảm với biến động của thị trường chứng khoán.