Gladia tiếp tục là nguồn thu chính trong quý II

Theo báo cáo cập nhật của Chứng khoán Rồng Việt, kết quả kinh doanh quý II/2026 của Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KDH) được dự báo tiếp tục được dẫn dắt bởi hoạt động bàn giao các sản phẩm thấp tầng tại dự án Gladia.

Cụ thể, doanh thu thuần quý II/2026 của Khang Điền được ước tính đạt 374 tỷ đồng, tăng 33% so với quý trước nhưng giảm 64,3% so với cùng kỳ năm 2025. Lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ dự kiến đạt 88 tỷ đồng, giảm 55,7% so với cùng kỳ và giảm 69% so với quý I/2026.

Mức giảm mạnh so với quý liền trước cần được nhìn trong bối cảnh lợi nhuận quý I/2026 của Khang Điền được hỗ trợ bởi khoản lãi từ giao dịch mua rẻ sau thương vụ nhận chuyển nhượng Công ty CP Phát triển Bất động sản An Lập. Khi không còn yếu tố thu nhập bất thường này, kết quả quý II phản ánh rõ hơn nhịp kinh doanh cốt lõi, vốn vẫn phụ thuộc chủ yếu vào tiến độ bàn giao tại Gladia.

Dù doanh thu chưa bứt phá, biên lợi nhuận gộp của Khang Điền vẫn được kỳ vọng duy trì ở mức cao. Lợi nhuận gộp quý II ước đạt 243 tỷ đồng, tương ứng biên lợi nhuận gộp khoảng 65%, tương đương quý I/2026. Đây là yếu tố giúp doanh nghiệp giữ được nền lợi nhuận trong giai đoạn nguồn thu vẫn tập trung ở một dự án chủ lực.

Ở chiều ngược lại, mặt bằng chi phí vốn và điều kiện tín dụng vẫn là yếu tố có thể ảnh hưởng đến tốc độ hấp thụ sản phẩm cũng như chính sách bán hàng của doanh nghiệp. Vì vậy, triển vọng ngắn hạn của Khang Điền không chỉ phụ thuộc vào lượng sản phẩm đủ điều kiện bàn giao, mà còn gắn với khả năng duy trì sức mua trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn phân hóa.

Giỏ hàng mới chờ điểm rơi từ Gladia cao tầng

Điểm nhấn trong nửa cuối năm 2026 của Khang Điền nằm ở sự chuyển dịch cơ cấu sản phẩm tại Gladia. Sau giai đoạn ghi nhận doanh thu từ sản phẩm thấp tầng, doanh nghiệp dự kiến bổ sung phân khúc căn hộ cao tầng, qua đó giúp giỏ hàng tại dự án này trở nên đa dạng hơn.

Giá trị bán hàng năm 2026 của Khang Điền được dự phóng đạt 7.832 tỷ đồng, tăng 60% so với cùng kỳ. Động lực chính đến từ phần còn lại của Gladia thấp tầng và kế hoạch mở bán mới 308 sản phẩm cao tầng từ quý III/2026, với giá bán kỳ vọng khoảng 91 triệu đồng/m2.

Việc đưa thêm sản phẩm cao tầng ra thị trường có ý nghĩa quan trọng trong bối cảnh nguồn cung nhà ở tại TP.HCM vẫn chịu ảnh hưởng bởi tiến độ pháp lý và mặt bằng giá. So với sản phẩm thấp tầng, căn hộ cao tầng có thể giúp doanh nghiệp tiếp cận nhóm khách hàng rộng hơn, đồng thời tạo thêm dòng tiền bán hàng trong giai đoạn các dự án lớn khác vẫn đang hoàn thiện thủ tục hoặc triển khai hạ tầng.

Với riêng năm 2026, doanh thu thuần của Khang Điền được dự phóng đạt 4.796 tỷ đồng, tăng 3,1% so với năm trước, chủ yếu nhờ hạch toán các sản phẩm thấp tầng tại Gladia. Lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ ước đạt 1.460 tỷ đồng, tăng 39,7%, trong bối cảnh biên lợi nhuận gộp được kỳ vọng duy trì ở mức cao.

Theo đó, Gladia vẫn là dự án giữ vai trò trung tâm trong bức tranh kinh doanh của Khang Điền năm nay. Tuy nhiên, thay vì chỉ nhìn vào doanh thu từng quý, yếu tố cần theo dõi là tốc độ chuyển hóa giỏ hàng mới thành doanh số thực tế, nhất là khi phân khúc cao tầng bắt đầu được đưa vào kế hoạch bán hàng từ quý III.

Quỹ đất mở rộng kéo theo nhu cầu vốn lớn hơn

Bên cạnh câu chuyện tại dự án Gladia, Khang Điền cũng đang bước vào giai đoạn gia tăng quy mô tài sản dự án. Tính đến cuối quý I/2026, hàng tồn kho của doanh nghiệp đạt 29.126 tỷ đồng, tăng 25% so với quý trước và tăng 30% so với cùng kỳ.

Mức tăng này đến từ việc hợp nhất dự án An Lập - Bình Trưng Đông, đồng thời doanh nghiệp tiếp tục đẩy mạnh giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng cơ bản và phát triển các dự án như Khu dân cư Tân Tạo, Bình Hưng 11A, Bình Trưng - Bình Trưng Đông và Phong Phú 2.

Trong danh mục dài hạn, Khu dân cư Tân Tạo là dự án có quy mô lớn nhất, khoảng 330 ha. Dự án đã có chủ trương đầu tư và phê duyệt quy hoạch 1/500, đang trong quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng và dự kiến hoàn tất trong năm 2026. Ngoài ra, các dự án như Solina, Phong Phú 2, An Lập và Bình Trưng - Bình Trưng Đông cũng nằm trong danh mục có thể đóng góp cho giai đoạn sau.

Việc mở rộng quỹ đất và đẩy nhanh chuẩn bị dự án kéo theo nhu cầu vốn lớn hơn. Tại thời điểm cuối quý I/2026, tổng nợ vay của Khang Điền đạt 15.348 tỷ đồng, tăng 51% so với cuối năm 2025. Trong đó, nợ vay dài hạn là cấu phần tăng mạnh, chủ yếu liên quan đến các khoản vay tài trợ cho dự án Lê Minh Xuân mở rộng giai đoạn 2, dự án 11A giai đoạn 2, dự án Tân Tạo giai đoạn 2, cũng như chi phí nhận chuyển nhượng dự án khu nhà ở phường Cát Lái.