Cổ phiếu Nam Long được định giá cao hơn đáng kể, “mảnh ghép” lớn nhất gọi tên Izumi City

Chứng khoán Vietcombank (VCBS) vừa công bố báo cáo cập nhật về Công ty CP Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG), trong đó tiếp tục đánh giá tích cực triển vọng dài hạn của doanh nghiệp nhờ quỹ đất tích lũy lớn, danh mục dự án đa dạng và khả năng hưởng lợi từ hạ tầng tại các khu vực trọng điểm.

Trong số các dự án của Nam Long, Izumi City tại Đồng Nai được VCBS dành nhiều sự chú ý nhất. Theo phương pháp RNAV, tổng giá trị các dự án bất động sản của Nam Long được xác định khoảng 17.101 tỷ đồng, trong đó riêng Izumi City đạt 6.144 tỷ đồng, tương đương khoảng 36%.

Dự án có quy mô khoảng 170 ha, cung cấp khoảng 13.500 sản phẩm và hiện Nam Long sở hữu 65%. Ngoài quy mô lớn, lợi thế của Izumi City còn đến từ vị trí tại khu vực Long Hưng, nơi đang chứng kiến hàng loạt dự án hạ tầng được triển khai.

Theo VCBS, Hương lộ 2 khi hoàn thiện sẽ giúp dự án kết nối thuận lợi hơn với Quốc lộ 51, cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây và sân bay Long Thành. Bên cạnh đó, cầu Long Hưng khởi công từ đầu năm 2026, dự kiến hoàn thành năm 2028, sẽ mở thêm hướng kết nối với Vành đai 3 và khu vực Thủ Đức.

Các dự án như cầu Cát Lái, Phú Mỹ 2 và những tuyến kết nối mới giữa Đồng Nai với TP.HCM cũng được kỳ vọng tiếp tục cải thiện khả năng tiếp cận khu vực. Theo VCBS, khi mạng lưới hạ tầng dần hoàn thiện, sức hấp thụ và giá trị quỹ đất của Nam Long tại Đồng Nai có thể được nâng lên, không chỉ tại Izumi City mà cả Elyse Island và các dự án khác ở Long Hưng.

Song song với khai thác quỹ đất hiện hữu, Nam Long tiếp tục mở rộng theo hướng chọn lọc. Doanh nghiệp đã mua thêm 21% cổ phần tại Akari City từ TBS, bổ sung 1,3 ha đất tại Hạ Long để phát triển dòng EHome và đang đàm phán mua thêm khoảng 3 ha tại miền Bắc, dự kiến hoàn tất trong quý IV/2026.

Dù câu chuyện dài hạn tương đối tích cực, kết quả kinh doanh nửa đầu năm lại chưa thực sự nổi bật. Nam Long ghi nhận 1.695 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 18% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 176 tỷ đồng, giảm 15%.

VCBS cho rằng nguyên nhân chủ yếu nằm ở tiến độ bàn giao, bởi doanh thu hiện tại phụ thuộc lớn vào lượng sản phẩm đã bán trong các năm trước. Ban lãnh đạo kỳ vọng hoạt động ghi nhận doanh thu sẽ tăng tốc trong nửa cuối năm tại Central Lake, Waterpoint - Park Village, Izumi City - Canaria và Sol Garden.

Điểm tích cực nằm ở biên lợi nhuận và doanh số bán hàng. Biên lợi nhuận gộp mảng phát triển bất động sản trong quý II tăng lên 77%, từ mức 46% cùng kỳ, chủ yếu nhờ quyết toán Akari City giai đoạn 2 với chi phí thấp hơn dự kiến và tỷ trọng sản phẩm biên cao tăng lên.

Trong khi đó, doanh số bán hàng 6 tháng đầu năm đạt khoảng 5.000 tỷ đồng, tăng 52% so với cùng kỳ. Nguồn đóng góp chính đến từ Mizuki Park, Sol Garden và Izumi City, cho thấy lượng sản phẩm bán trước vẫn duy trì khá tốt dù doanh thu kế toán chưa phản ánh tương ứng.

Tại Mizuki Park, block T3 của Flora Panorama đã tiêu thụ khoảng 35-40%, còn hai block T1 và T2 đạt khoảng 70%. Trong khi đó, Sol Garden đang trở thành nguồn bán hàng mới, giúp bổ sung cho những dự án có tốc độ hấp thụ chậm hơn.

Trên cơ sở tiến độ các dự án, VCBS dự báo Nam Long có thể đạt 5.819 tỷ đồng doanh thu năm 2026, tăng khoảng 3%, còn lợi nhuận sau thuế đạt 1.149 tỷ đồng, tăng 21%. Sang năm 2027, doanh thu được dự báo tăng lên 6.851 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 1.381 tỷ đồng.

Về mặt định giá, VCBS xác định giá trị hợp lý của NLG theo RNAV ở mức 28.286 đồng/cổ phiếu, còn phương pháp P/B cho kết quả 31.370 đồng/cổ phiếu. Kết hợp hai phương pháp với tỷ trọng ngang nhau, giá mục tiêu được đưa ra là 29.828 đồng/cổ phiếu, cao hơn khoảng 26% so với thị giá ngày 17/8.

Từ đó, VCBS duy trì khuyến nghị MUA đối với NLG. Điểm tựa chính không nằm ở kết quả ngắn hạn, mà ở khả năng hiện thực hóa giá trị của các đại dự án, đặc biệt là Izumi City, khi hạ tầng quanh Đồng Nai ngày càng hoàn thiện và doanh số bán hàng tiếp tục duy trì ở mức cao.