Trái phiếu bất động sản chịu áp lực đáo hạn lớn giữa lúc lãi suất huy động tăng

Theo số liệu tổng hợp của Chứng khoán MB (MBS), tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp dự kiến đáo hạn trong quý III/2026 vào khoảng 30.900 tỷ đồng. Trong đó, bất động sản tiếp tục là nhóm chịu áp lực lớn nhất với khoảng 18.900 tỷ đồng, tương đương 61% tổng giá trị đến hạn.

Áp lực thanh toán xuất hiện trong thời điểm hoạt động huy động vốn trên thị trường trái phiếu có dấu hiệu chững lại. Riêng tháng 7, tổng giá trị phát hành đạt gần 41.000 tỷ đồng, giảm 69% so với tháng trước và thấp hơn 9,5% so với cùng kỳ năm 2025.

Sự suy giảm chủ yếu đến từ nhóm bất động sản. Giá trị phát hành mới của ngành này trong tháng 7 chỉ khoảng 5.000 tỷ đồng, giảm tới 92,5% so với tháng 6. Trong đó, Vinhomes huy động 3.000 tỷ đồng thông qua lô trái phiếu kỳ hạn 36 tháng, còn Công ty TNHH Xây dựng Hạ tầng Crystal phát hành 2.000 tỷ đồng với kỳ hạn 60 tháng. Cả hai lô đều có mức lãi suất 12,5%/năm.

Trái ngược với bất động sản, ngân hàng vẫn là lực lượng chính trên thị trường sơ cấp khi chiếm khoảng 86% tổng quy mô phát hành trong tháng. Đáng chú ý, Agribank huy động 14.700 tỷ đồng trái phiếu ra công chúng, kỳ hạn 10 năm và lãi suất 7,9%/năm.

Nếu tính chung 7 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận gần 322.300 tỷ đồng trái phiếu được phát hành, tăng 2,7% so với cùng kỳ. Phần lớn vẫn đến từ kênh riêng lẻ với khoảng 279.100 tỷ đồng, tương đương gần 87% tổng giá trị.

Ngân hàng dẫn đầu với khoảng 156.000 tỷ đồng, chiếm 48,5% toàn thị trường. Techcombank, Sacombank và MB là ba tổ chức huy động nhiều nhất, với giá trị lần lượt khoảng 25.000 tỷ đồng, 17.000 tỷ đồng và 16.900 tỷ đồng.

Trong khi đó, bất động sản lại ghi nhận tốc độ tăng mạnh nhất so với cùng kỳ. Tổng giá trị phát hành 7 tháng đạt khoảng 141.100 tỷ đồng, tăng 224% và chiếm gần 44% toàn thị trường. Vinhomes đứng đầu với khoảng 42.000 tỷ đồng, theo sau là Đầu tư Marina Center với 10.200 tỷ đồng và Hưng Phát Invest Hà Nội với 9.300 tỷ đồng.

Dù quy mô huy động đã phục hồi mạnh so với năm trước, chi phí vốn cũng tăng đáng kể. Lãi suất bình quân gia quyền của trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong 7 tháng đầu năm ở mức khoảng 9,5%/năm, cao hơn 2,7 điểm phần trăm so với mức 6,8% cùng kỳ năm 2025.

Riêng các lô trái phiếu bất động sản phát hành trong tháng 7 đều có lãi suất 12,5%/năm, cho thấy doanh nghiệp địa ốc vẫn phải chấp nhận mặt bằng chi phí vốn cao để tiếp cận nguồn tiền mới.

Ở chiều ngược lại, hoạt động mua lại trái phiếu trước hạn giảm mạnh trong tháng 7. Tổng giá trị mua lại chỉ đạt khoảng 16.500 tỷ đồng, thấp hơn 76,7% so với tháng trước và là mức thấp nhất trong bốn tháng.

Tuy nhiên, lũy kế 7 tháng, các doanh nghiệp vẫn mua lại trước hạn khoảng 168.800 tỷ đồng trái phiếu, tăng 11% so với cùng kỳ. Nhóm ngân hàng chiếm tới 86,5% tổng giá trị mua lại, phản ánh khả năng chủ động cơ cấu nguồn vốn tốt hơn so với nhiều nhóm ngành khác.

Về nghĩa vụ thanh toán, tháng 7 ghi nhận một mã trái phiếu của Công ty CP Bông Sen chậm trả lãi. Đến cuối tháng, tổng giá trị trái phiếu đang chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán ước gần 43.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 3% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp.

Như vậy, dù áp lực đáo hạn trong quý III đã giảm so với cùng kỳ, rủi ro vẫn tập trung đáng kể tại nhóm bất động sản. Trong bối cảnh chi phí huy động cao và thị trường phát hành mới chưa ổn định, khả năng tạo dòng tiền, tái cấp vốn và xử lý các khoản nợ đến hạn tiếp tục là yếu tố cần theo dõi sát trong những tháng cuối năm.