Căn hộ thương mại dịch vụ hút dòng tiền khi “sở hữu lâu dài” không còn là ưu tiên duy nhất

Thời hạn sử dụng chung cư sẽ gắn với tuổi thọ công trình

Ngày 28/7/2026, Nghị quyết số 21-NQ/TW được ban hành, tạo tiền đề cho việc tiếp tục hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai.

Một trong những nội dung đáng chú ý là định hướng giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư. Riêng với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ được định hướng theo niên hạn xây dựng công trình, đồng thời bảo đảm quyền tài sản của người sở hữu và cơ chế thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại chung cư sau khi hết thời hạn.

Cách tiếp cận này đặt tuổi thọ thực tế của công trình vào vị trí quan trọng hơn trong việc xác định thời gian sử dụng căn hộ. Bởi trên thực tế, mỗi tòa nhà đều có một vòng đời nhất định, phụ thuộc vào tiêu chuẩn thiết kế, chất lượng thi công, vật liệu, quá trình bảo trì và vận hành. Khi công trình không còn đáp ứng yêu cầu an toàn, việc cải tạo hoặc xây dựng lại là tất yếu.

Theo giới chuyên gia, nếu được cụ thể hóa trong pháp luật, định hướng trên có thể góp phần làm thay đổi quan niệm vốn tồn tại lâu nay trên thị trường bất động sản, khi “sở hữu lâu dài” thường được xem là một trong những tiêu chí quan trọng nhất đối với người mua nhà.

Theo đó, tiêu chí lựa chọn sản phẩm đầu tư cũng có thể dịch chuyển. Bên cạnh yếu tố pháp lý, nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc kỹ hơn uy tín chủ đầu tư, chất lượng xây dựng, khả năng vận hành, vị trí dự án và đặc biệt là hiệu quả khai thác tài sản trong thời gian sở hữu.

Sự thay đổi này mở thêm dư địa cho dòng căn hộ thương mại dịch vụ (TMDV). So với nhiều sản phẩm nhà ở tại cùng khu vực, căn hộ TMDV thường có mức vốn đầu tư ban đầu thấp hơn, trong khi được phát triển tại những vị trí thuận lợi cho hoạt động lưu trú, du lịch hoặc cho thuê.

Khả năng tạo dòng tiền vì thế trở thành một yếu tố đáng cân nhắc khi đặt cạnh thời hạn sử dụng của tài sản.

Ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: “Dưới góc độ pháp lý, 50 năm là thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ của dự án. Khi đáo hạn, việc gia hạn sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét dựa trên quy định pháp luật, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tình trạng pháp lý thực tế”.

Theo cách tiếp cận này, thời hạn sử dụng đất là một yếu tố cần tính đến nhưng không phải tiêu chí duy nhất quyết định hiệu quả của một khoản đầu tư. Với bất động sản phục vụ mục tiêu khai thác, vị trí, công suất cho thuê, mức giá thuê và chi phí vận hành mới là những biến số trực tiếp tác động tới dòng tiền.

Bài toán khai thác tại Symphony 5

Trong xu hướng đó, tháp căn hộ TMDV Symphony 5 - mảnh ghép cuối của tổ hợp Sun Symphony Residence tại Đà Nẵng, đang được đưa ra thị trường.

Một trong những lợi thế của dự án là vị trí ven sông Hàn, từ đây có thể kết nối tới biển Mân Thái khoảng 3 km, tổ hợp Da Nang Downtown khoảng 5 km và sân bay quốc tế Đà Nẵng khoảng 7 km.

Khoảng cách tương đối gần với khu trung tâm, sân bay và các điểm vui chơi, du lịch tạo điều kiện để dự án tiếp cận nhiều nhóm khách hàng khác nhau, từ cư dân có nhu cầu ở dài hạn đến chuyên gia, khách công tác và khách lưu trú tại Đà Nẵng.

Đây cũng là những yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng khai thác căn hộ cho thuê - một trong những bài toán quan trọng đối với dòng sản phẩm TMDV.

Symphony 5 được phát triển với gần 20 tiện ích nội khu, gồm bể bơi ngoài trời 450 m2, phòng gym, spa, kids club, vườn trên cao và khu vực yoga tại tầng 27.

Trong phạm vi toàn tổ hợp còn có khoảng 19.000 m2 không gian xanh và tiện ích ngoài trời, gồm công viên thể thao 10.000 m² do EGO thiết kế, công viên trung tâm 5.000 m², công viên ven sông 4.000 m² và bến du thuyền.

Việc hình thành hệ thống tiện ích tương đối đầy đủ vừa phục vụ nhu cầu của cư dân, vừa là yếu tố hỗ trợ khả năng khai thác căn hộ đối với nhóm khách thuê trung và dài hạn.

Giá bán Symphony 5 hiện từ 1,8 tỷ đồng đối với căn studio. Để tham chiếu khả năng khai thác, có thể nhìn sang phân khu The Panoma thuộc Sun Cosmo Residence, một dự án khác của Sun Group tại khu vực ven sông Hàn, nơi giá thuê căn hộ hiện dao động khoảng 18 - 42 triệu đồng/tháng, tùy diện tích, vị trí và tình trạng căn hộ.

Mức giá trên không đồng nghĩa với khả năng sinh lời tương tự tại Symphony 5, song phần nào cho thấy mặt bằng cho thuê của dòng căn hộ tại khu vực. Hiệu quả đầu tư thực tế vẫn phụ thuộc vào giá mua, tỷ lệ lấp đầy, chi phí hoàn thiện, vận hành và mức giá thuê tại từng thời điểm.

Một yếu tố khác của Symphony 5 là dự án được mở bán khi một phần Sun Symphony Residence đã đi vào sử dụng. Các tòa S1, S2 và S3 đã lần lượt được bàn giao từ tháng 5/2026, trong khi những giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản đầu tiên được trao vào tháng 6/2026.

Việc tổ hợp từng bước hình thành cộng đồng cư dân và đi vào vận hành giúp người mua có thêm cơ sở quan sát chất lượng thực tế của dự án, thay vì chỉ đánh giá trên thiết kế hoặc tiến độ dự kiến.

Trong bối cảnh quan niệm về “sở hữu lâu dài” có thể dần thay đổi, bài toán đầu tư căn hộ cũng trở nên thực chất hơn. Thời hạn sử dụng vẫn quan trọng, nhưng sẽ phải được đặt cạnh hàng loạt yếu tố khác như giá mua, vị trí, chất lượng vận hành và khả năng tạo dòng tiền trong suốt vòng đời tài sản.